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08.01.2018

So schützen sich Vermieter bei Vernachlässigung des Winterdienstes

 

Sind Sie Vermieter oder Hausbesitzer, ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sinnvoll für Sie. Diese springt ein, wenn Personen auf den Wegen vor und auf Ihrem Grundstück verunfallen.

 

Fällt der Schnee und vereisen die Gehwege vor und auf dem Grundstück, müssen Hausbesitzer Schnee schnippen und streuen. Das schreibt der Gesetzgeber vor. Rutscht ein Passant dennoch aus, kann er den Schaden beim Hausbesitzer einklagen.

 

Wann gilt die Streu- und Räumpflicht?

Als Immobilienbesitzer müssen Sie der gesetzlich vorgeschriebenen Verkehrssicherungspflicht nachkommen. Dazu zählt unter anderem, von Montag bis Samstag zwischen 7 Uhr und 20 Uhr Schnee zu räumen und zu streuen. An Sonn- und Feiertagen verkürzt sich der Zeitraum in der Regel auf 9 Uhr bis 20 Uhr. Allerdings handhaben es die Kommunen und Städte teils unterschiedlich. Fragen Sie daher am besten bei Ihrer Gemeinde nach den Räum- und Streuzeiten.

 

Wie schütze ich mich im Schadenfall?

Verunfallt eine Person auf dem eigenen Grundstück, haften Immobilienbesitzer vollständig für den Schaden mit dem eigenen Vermögen. Vor allem im Winter bei Glatteis und Schnee ist die Wahrscheinlichkeit dafür groß. Eine Versicherungspflicht besteht zwar nicht, aber Personenschäden können hohe Kosten verursachen und damit die eigene Existenz bedrohen. Absichern können Sie sich durch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Wenn Sie das Wohneigentum nicht selbst nutzen, ein unbebautes Grundstück besitzen oder Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft sind, benötigen Sie einen separaten Vertrag. Bewohnen Sie das Mietobjekt hingegen selbst, genügt in der Regel eine Privathaftplicht.

 

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Typische Gefahrenquellen, bei denen die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht einspringt und zum Beispiel Schmerzensgeld und einen Verdienstausfall des Geschädigten zahlt, sind:

- Jemand stürzt auf der Treppe auf Grund einer defekten Beleuchtung im Hausflur.

- Jemand rutscht auf dem vereisten Weg zum Briefkasten aus und verletzt sich.

- Ein Dachziegel löst sich und verletzt einen Passanten auf der Straße.

- Jemand stolpert über die vom Laub bedeckte beschädigte Gehwegplatte.

 

Bestimmte Gefahren und Leistungen schließt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht jedoch aus. So sind gewerblich genutzte Immobilien nicht abgesichert. Außerdem springt sie nicht bei selbstverursachten Schäden im selbst genutzten Wohneigentum und bei Unwetterschäden ein. Letztere sichert nur eine Wohngebäudeversicherung ab, die sogenannte Elementarschäden einschließt.

 

Die Privathaftpflicht

Wenn Sie Vermieter einer Einlieger- oder einer Eigentumswohnung sind und im selben Haus wohnen, können Sie sich bereits in der Privathaftpflicht absichern. Sie übernimmt ebenso die Kosten für den entstandenen Schaden an Personen. Achten Sie aber auf das Kleingedruckte und überprüfen Sie ihren aktuellen Vertrag. Denn Privathaftpflichttarife beinhalten eine Haus- und Grundbesitzer-haftpflicht meist nur für Ein- und Zweifamilienhäuser. Mehrfamilienhäuser sind nur in seltenen Fällen abgedeckt und wenn, dann in der Regel nur bis zu vier Wohneinheiten.

 

Kann ich die Räumpflicht übertragen?

Vermieter können die Streu- und Räumpflicht auf die Mieter übertragen. Meist erfolgt das im Mietvertrag. Darin muss ausdrücklich geregelt sein, welche Aufgaben und Pflichten die Mieter übernehmen müssen. Findet sich im Mietvertrag nur ein allgemeiner Hinweis, in etwa „Mieter haben alle behördlichen Pflichten und Aufgaben zu beachten“, reicht das nicht aus.

 

Übertragen Sie die Streu- und Räumpflicht auf die Mieter, obliegt Ihnen immer noch eine Kontroll- und Überwachungspflicht. Vernachlässigen Sie diese Aufsichtspflicht, müssten Sie trotzdem für den entstandenen Schaden haften.

 

Anders verhält es sich, wenn Sie Ihre Räumpflichten auf ein Unternehmen übertragen. Streut und räumt die Hauswartfirma zum Beispiel nicht alle Flächen auf dem Grundstück und verunfallt deshalb jemand, haften Sie und die Firma gleichermaßen.

 

Kann ich ein Schild aufstellen, dass mich von der Haftung befreit?

„Betreten bei Schnee- und Eisglätte auf eigene Gefahr“. Diese Schilder sind häufiger anzutreffen. Damit ist ein Vermieter aber nicht von der Haftung befreit. Im Schadenfall muss er dennoch Schmerzensgeld zahlen, wie das Oberlandesgericht Saarbrücken (Az. 4 U 644/03-116-) entschieden hat. Allerdings hat das Gericht der gestürzten Person eine Mitschuld gegeben. Das Schild hätte sie dazu veranlassen müssen, vorsichtiger auf dem Weg zu laufen.

 

Was passiert bei Streitfällen vor Gericht?

Nicht selten verhandeln Gerichte über die Schadenersatzansprüche der verunfallten Personen. Eine separate Rechtschutzversicherung benötigen Sie deswegen aber nicht. Denn die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sowie die Privathaftpflicht beinhalten einen passiven Rechtsschutz. Dieser prüft die Schadenansprüche der Opfer, weist falsche Ersatzansprüche zurück und übernimmt die Kosten für Gutachten und Sachverständige.

 

Ob Vermieter ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt haben, darüber haben die Gerichte bisher unterschiedlich geurteilt. Eine Tendenz ist aber erkennbar: Wenn Bereiche stark gefährdet sind, weil zum Beispiel viele Fußgänger entlanglaufen und diese dort häufiger stürzen, dann müssen Vermieter mehrfach streuen und räumen. Entscheidend ist dabei meist, welche Gefahr von der zu streuenden und räumenden Fläche ausgeht und wie die Witterungsverhältnisse im Einzelfall aussehen.

 

 

15.08.2017, Tiere in der Wohnung

Schäden durch Haustiere trägt der Mieter

 

Richtet das Haustier eines Mieters in einer Wohnung einen Schaden an, trägt der Tierbesitzer die Kosten für die Reparatur oder Instandsetzung. Das berichtet die Zeitschrift "NJW-Spezial" (Heft 15/2014) unter Berufung auf ein Urteil des Landgerichts Koblenz. Nach dem Richterspruch gilt das auch, wenn der Vermieter die Haltung des Tieres in der Wohnung ausdrücklich erlaubt hat (Az.: 6 S 45/14). Das Gericht gab mit seinem Urteil einem Vermieter Recht. Er hatte einem Mieter die Haltung eines Labradors in der Wohnung erlaubt. Allerdings beschädigte das Tier mit seinen Krallen den in der Wohnung liegenden Parkettboden erheblich, so dass dessen Instandsetzung rund 5.000 Euro kostete.

 

Das Landgericht befand, der Mieter müsse diese Kosten übernehmen. Denn die vom Hund angerichteten Schäden wären vermeidbar gewesen. So hätte der Mieter dem Tier sogenannte Hundesocken anziehen oder dafür sorgen können, dass sich der Hund nur in Räumen aufhält, in denen kein Parkett liegt.

 

 

01.08.2017, Tiere in der Wohnung

Wann der Vermieter Nein sagen darf

 

Haustiere leben in vielen deutschen Haushalten. Wer ein Haus besitzt, muss sich wenig Gedanken machen, ob die Anschaffung zulässig ist. Mieter sollten besser vorher ihren Vermieter fragen. Das gilt besonders, wenn das Haustier exotisch ist.

 

Wichtige Fragen und Antworten:

 

Dürfen Tiere in der Mietwohnung aufgenommen werden?

Grundsätzlich ja. "Es kommt in erster Linie darauf an, was zum Thema Tierhaltung im Mietvertrag steht", erläutert Reiner Wild vom Berliner Mieterverein. So kann festgeschrieben sein, dass Haustiere nur mit Zustimmung des Vermieters gehalten werden dürfen.

Will ein Mieter sich einen Hund oder eine Katze zulegen, dann sollte er besser immer den Vermieter fragen. Dieser muss immer die Interessen aller Mietvertragsparteien und der Nachbarn abwägen. "Er darf aber nicht willkürlich seine Zustimmung zur Hunde- und Katzenhaltung verweigern", betont Wild und verweist auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Az: VIII ZR 168/12).

 

Muss der Vermieter bei allen Tieren gefragt werden?

Die Haltung von Hunden oder Katzen darf durchaus eingeschränkt werden. Kleine Tieren wie Wellensittiche, Zierfische, Meerschweinchen oder Hamster darf ein Mieter aber in seiner Wohnung halten, ohne dafür vorher eine Genehmigung eingeholt zu haben. "Grundsätzlich muss aber die Anzahl der Tiere im Verhältnis zur Wohnungsgröße stehen", sagt Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband IVD. Ansonsten droht dem Mieter nach vorheriger Abmahnung die Kündigung.

Hält zum Beispiel ein Mieter in seiner Mietwohnung 80 Kleinvögel, dann entzieht er nach einem Urteil des Amtsgerichts Menden (Az: 4 C 286/13) der Wohnung ihren eigentlichen Zweck - dem Mieter kann fristlos gekündigt werden. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Spandau ist auch die monatelange Haltung mehrerer Igel in Wohnräumen und auf dem Balkon nicht durch eine Kleintierhaltungsklausel im Mietvertrag gedeckt - auch dieses Verhalten des Mieters rechtfertigt eine fristlose Kündigung (Az: 12 C 133/14).

 

Was ist mit exotischen Tieren?

Schlangen wie Giftnattern, Vipern und Grubenottern, aber auch Spinnen, Skorpione oder Echsen gelten in Deutschland als exotische Tiere. "Wenn das exotische Tier nicht gefährlich ist, es als klein einzustufen ist und von ihm keine Störungen für die Nachbarn ausgehen, spricht zunächst nichts gegen seinen Einzug in die Mietwohnung", erklärt Alexander Wiech von Haus & Grund Deutschland. Wichtig ist, dass das Tier in der Wohnung artgerecht gehalten werden kann.

 

Gilt hier auch der Zustimmungsvorbehalt des Vermieters?

Ja, unbedingt. Denn das Halten von Giftschlangen, giftigen Spinnen oder Krokodilen muss er eigentlich nicht hinnehmen. Das gilt vor allem, wenn von den Tieren möglicherweise eine Gefahr für andere Mieter ausgeht. Selbst Frettchen muss ein Vermieter nicht unbedingt dulden. Schließlich geht von diesen Tieren in der Regel ein intensiver Eigengeruch aus, der nicht jedermanns Sache ist und Nachbarn stören kann.

 

Kann ein Vermieter seine Zustimmung zur Tierhaltung widerrufen?

"Ja, aber dafür müssen triftige Gründe vorliegen", erklärt Wiech. Das ist etwa der Fall, wenn sich andere Mieter im Haus von dem Tier bedroht fühlen. Der Vermieter kann seine Zustimmung widerrufen, wenn von dem Tier wiederholt erhebliche Belästigungen ausgehen. "Beispiele wären etwa andauerndes Bellen von Hunden oder wiederholte Verunreinigungen des Treppenhauses", so Engel-Lindner.

 

Was ist, wenn sich der Mieter nicht an das Nein des Vermieters hält?

Dann hat der Vermieter die Möglichkeit, den Mieter abzumahnen und zu verlangen, dass das entsprechende Tier nicht mehr in der Wohnung gehalten wird. "Reagiert der Mieter darauf nicht, kann fristlos gekündigt werden", erklärt Wiech.

 

Worauf müssen Mieter mit Tieren in der Wohnung grundsätzlich achten?

Die Grundregel lautet: Rücksicht nehmen. Hundebesitzer etwa sollten darauf achten, dass der Vierbeiner nicht Nachbarn anspringt oder anbellt. "Steht zum Beispiel in der Hausordnung, dass Hunde und Katzen in den Außenanlagen nicht frei herumlaufen dürfen, muss dies auch eingehalten werden", betont Wiech.

 

 

15.07.2017, Urlaubszeit

Mieter sollten Zweitschlüssel für Notfälle hinterlegen

 

Sommer, Sonne, Ferienzeit: Fahren Mieter in den Urlaub, sollten sie für Notfälle einen Schlüssel bei einer Vertrauensperson deponieren. Wer länger weg ist, sollte Vermieter, Haumeister oder Hausverwalter informieren, wo der Zweitschlüssel liegt. Das rät der Mieterverein München.

 

Falls es zum Beispiel einen Wasserrohrbruch in der Wohnung gibt, sollte der Vermieter schnellstmöglich in die Wohnung kommen können, ohne einen Schlüsseldienst rufen zu müssen. Grundsätzlich gilt aber: Vermieter haben keinen Anspruch auf einen zweiten Wohnungsschlüssel.

 

Wichtig zu beachten: Verpflichtungen aus dem Mietvertrag oder der Hausordnung gelten auch während des Urlaubs weiter. Wer turnusmäßig die Treppe putzen oder den Rasen mähen muss, sollte sich um eine Vertretung kümmern, die dies während der Urlaubsabwesenheit zuverlässig erledigt.

 

 

01.07.2017, Mieterhöhung

Die Zustimmung zur Mieterhöhung kann widerrufen werden

 

Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete werden nur mit Zustimmung des Mieters wirksam. Darauf macht der Deutsche Mieterbund in Berlin aufmerksam. Ist die Erhöhung zulässig und gerechtfertigt, muss der Mieter spätestens zum Ablauf der Frist zustimmen - das ist der laufende Monat, in dem er die Ankündigung erhalten hat plus zwei weitere Monate. Verweigert er die Zustimmung, muss der Vermieter klagen, um die Mieterhöhung durchzusetzen.

 

Nach Ansicht des Landgerichts Berlin hat der Mieter selbst bei einer erteilten Zustimmung noch ein Widerrufsrecht (Az.: 63 S 248/16). Widerruft er seine Zustimmung zur Mieterhöhung, gilt seine Zustimmung als nicht abgegeben. Soweit er schon die erhöhte Miete gezahlt hat, kann der die Rückzahlung dieser Mietanteile verlangen. Der Mieter hat 14 Tage Zeit, seine Zustimmungserklärung zu widerrufen. Hat der Vermieter nicht ausdrücklich auf dieses Widerrufsrecht hingewiesen, verlängert sich die Widerrufsfrist um 12 Monate.

 

Dieses Widerrufsrecht gilt allerdings nur, soweit die Mieterhöhung als Fernabsatzgeschäft zu werten ist und der Vermieter gewerblich Wohnungen vermietet. Entscheidend hierfür ist ein organisiertes Betriebs- und Dienstleistungssystem. Der Vermieter muss in seinem Unternehmen die personellen, sachlichen und organisatorischen Voraussetzungen geschaffen haben, die notwendig sind, um regelmäßig Geschäfte im Fernabsatz zu bewältigen.

 

Ein Beispiel: Gewerbliche Großvermieter, die für die Versendung von Mieterhöhungen entsprechende Software verwenden und lediglich den Mieternamen, die Wohnung, Fläche und Angaben zur Miete austauschen. Kein Fernabsatzgeschäft liegt vor, wenn ein inhaltlich nur auf den einzelnen Mieter bezogenes, individuelles Schreiben verschickt wird.

 

 

15.06.2017, Übergabe einer Mietwohnung

Das sollte im Übergabeprotokoll stehen

 

Ein Übergabeprotokoll ist für Mieter und Vermieter sinnvoll. Zweck dieses Protokolls ist es, einver-nehmlich den Zustand der Wohnung zu dokumentieren, erklärt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Eine Mitwirkungspflicht gibt es allerdings nicht.

 

Übergabeprotokoll bei Auszug und Einzug anfertigen

Sollte beim Einzug ein Übergabeprotokoll erstellt worden sein, kann anhand dessen beim Auszug leicht festgestellt werden, ob während der Mietzeit neue Schäden in der Wohnung entstanden sind. Mit dem Übergabeprotokoll beim Auszug kann hingegen Streit darüber vermieden werden, ob Schäden während der Mietzeit oder erst nach Rückgabe der Wohnung eingetreten sind.

 

Zustand der Wohnung gemeinsam dokumentieren

Mieter und Vermieter sollten möglichst gemeinsam Raum für Raum durch die Wohnung gehen und eventuelle Schäden protokollieren. In dem Dokument sollten die Schäden möglichst detailliert aufgelistet werden. Also etwa: "Im Wohnzimmer an der rechten Wand ist die Tapete schief." Oder: "In der Küche ist die Decke nicht gestrichen."

 

Fotos machen und Zählerstände protokollieren

Ergänzend lassen sich auch Fotos vom Zustand der Räume machen und dem Protokoll beilegen. Wichtig ist es auch, die aktuellen Zählerstände zu protokollieren.

 

Kann ein Mieter beim Auszug nicht persönlich dabei sein, darf er zur Wohnungsübergabe auch eine Vertrauensperson schicken, erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB). Das Übergabeprotokoll sollte allerdings nur den Zustand der Wohnung dokumentieren, nicht aber Konsequenzen festlegen, wer eventuelle Schäden beseitigen muss.

 

Im Rahmen unserer Hausverwaltung gehören Wohnungsübergaben zum Leistungspaket. Damit schützen wir die von uns betreuten Immobilieneigentümer vor zusätzlichen Kosten für Renovierungen oder juristische Klärung von Zuständigkeiten der Kostenübernahme.

 

 

15.05.2017, Mieterhöhung nach Modernisierung

Worauf Vermieter achten sollten

 

Vermieter, die ihre Wohnung modernisieren, können einen Teil der Kosten auf den Mieter umlegen, insgesamt bis zu elf Prozent. Doch bei einer solchen Mieterhöhung nach Modernisierung müssen sich Vermieter an bestimmte Regeln halten.

Eine höhere Miete bedeutet für den Vermieter mehr Rendite. Aber Mieten können nicht unbegrenzt und willkürlich erhöht werden, da der Gesetzgeber klare Grenzen vorsieht. Eine Möglichkeit für eine Mieterhöhung hat der Vermieter aber nach einer Modernisierung. Auch eine solche Modernisierungs-mieterhöhung ist aber nur unter bestimmten Umständen möglich.

 

Nicht jede Veränderung der Mietwohnung zählt vor dem Gesetz auch als Modernisierung. Nach Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen können Vermieter die Miete nicht erhöhen. Als Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen, gelten:

- Maßnahmen, die Primär- oder Endenergie sparen, beispielsweise der Einbau von Solaranlagen

oder eine bessere Dämmung.

- Maßnahmen, die Wasser sparen wie etwa der Einbau von Wasserzählern.

- Maßnahmen, die die Wohnqualität oder den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, beispielsweise

der Anbau eines Balkons oder eine Renovierung, die für verbesserten Schallschutz sorgt.

 

Egal um welche Modernisierungsmaßnahme es sich handelt, Vermieter sind verpflichtet, den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn darüber schriftlich zu informieren. Ansonsten kann der Mieter der Modernisierungsmaßnahme erfolgreich widersprechen. Folgende Informationen müssen in der Ankündigung enthalten sein:

- Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme

- Beginn und Dauer der Maßnahme

- Betrag der zu erwartenden Erhöhung der Monatsmiete

 

Zudem müssen Vermieter laut BGB über die Möglichkeit eines Härteeinwands und die dazugehörige Frist informieren. Ein Mieter kann einer Modernisierungsmaßnahme dann widersprechen, wenn diese für ihn absolut unzumutbar wäre, z.B. aufgrund hohen Alters oder einer Krankheit. Den Härteeinwand muss der Mieter spätestens bis zum Ende des Monats einlegen, der auf die Modernisierungsankün-digung folgt. Ein Beispiel: Informiert der Vermieter den Mieter am 25. April über die Modernisierung, muss der Mieter spätestens bis 31. Mai widersprechen.

 

Zu beachten ist, daß der Mieter im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung ein Sonderkündig-ungsrecht hat. Das bedeutet, daß er das Mietverhältnis für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen kann. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsmieterhöhung folgt. Erhält der Mieter die Mitteilung über die Modernisierung am 23. August, kann er noch bis Ende September die Kündigung aussprechen, die dann am 31. Oktober wirksam wird. Umgekehrt entsteht für den Vermieter bei einer Modernisierung kein automatisches Sonderkündigungsrecht.

 

Ist die Modernisierungsmaßnahme schließlich durchgeführt, kann der Vermieter elf Prozent der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Betrugen die anteiligen Moderni-sierungskosten für eine Mietwohnung zum Beispiel 10.000 Euro, so kann der Vermieter die Jahresmiete nach der Modernisierung um 1.100 Euro, die monatliche Miete also um rund 92 Euro erhöhen. Öffentliche Förderungen und Zuschüssen dürfen bei einer Modernisierungsmieterhöhung allerdings nicht angesetzt werden.

 

Anders als bei regulären Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es bei Moderni-sierungsmieterhöhung keine Kappungsgrenze. Diese besagt, dass die Miete innerhalb eines Drei-Jahres-Zeitraums um maximal 20 Prozent steigen darf. Bei einer Modernisierungsmieterhöhung kann die Miete unabhängig davon auch auf einmal um mehr als 20 Prozent erhöht werden. Demzufolge kann der Vermieter nach einer Modernisierung bisweilen ganz erhebliche Mieterhöhungen durchsetzen, sodass eine zuvor sehr preiswerte Wohnung teuer wird. Ob das allerdings immer sinnvoll ist, ist zweifelhaft, da sich unter Umständen Mieter die dann sehr hohe Miete gar nicht mehr leisten können. Vermieter sollten auch bedenken, dass Mieter unter Umständen berechtigt sind, während der Modernisierung die Miete zu mindern, beispielsweise, wenn sie bestimmte Räume vorübergehend nicht mehr nutzen können.

 

Hat sich der Vermieter verkalkuliert und die Mieterhöhung liegt am Ende mehr als zehn Prozent über den ursprünglich angekündigten Kosten, kann der Mieter ihr erfolgreich widersprechen.

 

Es gibt einige Gestaltungsmöglichkeiten für Mietverträge, die eine Modernisierungsmieterhöhung ausschließen. Dies ist immer dann der Fall, wenn eine Index- oder Staffelmiete vereinbart wurde. In beiden Fällen steigt die Miete ohnehin in regelmäßigen Abständen. Zudem gibt es die Möglichkeit, eine Mieterhöhung wegen Modernisierung vertraglich auszuschließen.

 

Ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung aber möglich, ist es hilfreich, dem Mieter die Vorzüge der Modernisierung vor Augen zu führen. Im Endeffekt profitiert schließlich auch er davon, sei es durch gesunkene Energiekosten nach einer energetischen Sanierung oder durch ein komfortableres Badezimmer.

 

 

05.05.2017, Sanierung

Effiziente Planung der energetischen Sanierung

 

Bis zu 150 000 Euro kostet es, ein altes Haus komplett auf den neuesten Energiestandard zu bringen. Das können sich die wenigsten auf einmal leisten. Wer eine energetische Sanierung plant, will daher so effizient wie möglich vorgehen:

Wovon hat man am ehesten direkten Nutzen?

Was sollte man als Erstes umsetzen, was kann warten?

Folgend einige Anregungen.

 

Kann man die Sanierungsschritte aufspalten?

Möglich ist das. Nicht alles muss in einem Zug erledigt werden, erläutert Hermann Dannecker, Vorstand des Deutschen Energieberater-Netzwerks in Frankfurt am Main. Die Sanierung kann sogar über mehrere Jahre gestreckt werden.

 

Was zählt alles zur energetischen Sanierung?

Für Dannecker gibt es fünf Themenkreise, die bei energetischen Sanierungen regelmäßig eine Rolle spielen. "Eine veraltete Heizung, undichte Fenster, schlecht gedämmte Dächer und Fassaden sowie ungedämmte Kellerdecken sind die größten Energiefresser in alten Häusern", erklärt er.

 

Was ist als Erstes dran?

"Oft haben Hausbesitzer schon im Gefühl, was bei ihrem Haus nicht stimmt. Sie merken, dass die Heizung schwächelt oder es an den Fenstern zieht", berichtet Dannecker. Und letztlich gibt das auch vor, wie die energetische Sanierung umgesetzt wird. Denn für die Praxis gilt meist: "Einen optimalen Fahrplan für die energetische Sanierung gibt es nicht", sagt Ulrich Tschorn, Geschäftsführer des Verbands Fenster & Fassade in Frankfurt am Main. "Jeder sollte dort beginnen, wo etwas kaputt oder verschlissen ist. Bei dem einen ist es die Heizung, beim nächsten sind es die Fenster, das Dach oder die Haustür." Und das hängt von der Nutzung und dem Lebensalter der Immobilie ab. Denn die im Gebäude verbauten Anlagen und Bauteile haben eine unterschiedliche Nutzungsdauer und entsprechend verschieden sind die Modernisierungszyklen.

 

Nur mal angenommen: Man hat das Geld, will sich für die Zukunft rüsten und das Haus leidet unter keinem besonderen Verschleiß. Gibt es dann ein Optimal-Konzept zur Reihenfolge?

Wenn möglich, sollte die Sanierung von außen nach innen geschehen. "Zuerst die Gebäudehülle dämmen, dann die Heizung auswählen", rät Dannecker. "Eine gute Dämmung verringert den Energiebedarf, so dass die Heizung am Ende viel kleiner ausfallen kann." Wer umgekehrt vorgeht und erst die Heizung erneuert, muss weiterhin ein Haus beheizen, das energieintensiv ist. "Und wenn es dann irgendwann vollständig saniert ist, ist die neue Heizung viel zu groß."

 

Allerdings rät Tschorn, eine Sanierungsmaßnahme nur dann anzugehen, wenn es einen weiteren Grund als nur die energetische Verbesserung gibt. Bei Fenstern kann das zum Beispiel der Wunsch nach einem besseren Einbruch- oder Sonnenschutz sein. Energieberater Dannecker empfiehlt auch, sich nicht von Lockmitteln des Staates verleiten zu lassen: "Bauherren sollten erst ihren Bedarf ermitteln und dann über Fördermittel nachdenken, nicht umgekehrt." Viele Bauherren verbinden die energetische Sanierung auch mit Umbauten an ihrem Haus, zum Beispiel mit einem Wintergarten oder dem Ausbau des Dachgeschosses.

"Solche baulichen Veränderungen wirken sich auf die Bauphysik aus und müssen von Anfang an ins energetische Konzept einbezogen werden", sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren in Berlin.

 

Warum braucht es ein energetisches Gesamtkonzept?

Ist ein Schwachpunkt am Haus ausgemacht, reicht es oftmals nicht, nur ihn allein zu beseitigen. "Jede Veränderung an der Heizung oder der Gebäudehülle kann die energetische Situation aus dem Gleichgewicht bringen", erläutert Tschorn. "Zum Beispiel müssen immer die Fenster und die lichtundurchlässigen Teile der Außenwände gemeinsam betrachtet werden." So passt nicht jedes Fenster in jede Wand und auch nicht an jede Position in der Wand.

 

Grundsätzlich gilt zum Beispiel auch: Das Fenster sollte nicht besser sein als die Wand. "Gute Fenster haben kaum Wärmeverluste und sind unter Berücksichtigung der solaren Zugewinne heute teilweise wärmer als eine Wand", erläutert Tschorn das Problem. "Werden solche Fenster in schlecht gedämmte Wände eingebaut, ohne die Einbausituation genauer zu untersuchen, kann es Probleme geben. Dann schlägt sich die Feuchtigkeit an der schwächsten Stelle nieder, und es können Schäden entstehen." Energieberater Dannecker ergänzt: "Wichtig ist, gewisse Schnittstellen zu beachten - zum Beispiel die Übergänge vom Dach zur Fassade oder von den Fenstern zur Außenwand. Sie sollten für künftige Sanierungsschritte schon vorbereitet werden. Dann hält sich der Aufwand später in Grenzen."

 

Wie erfährt man, was meinem Haus am ehesten aus energieeffizienter Sicht fehlt und was alles zu bedenken ist?

Hier bietet sich die Hilfe eines unabhängigen Energieberaters an. Er muss zum Beispiel für eine KfW-Förderung konsultiert werden, denn die Hausbank verlangt zur Prüfung der Förderfähigkeit seinen Kostenvoranschlag. So ein Berater erstellt ein Gutachten mit Daten über den Energie-verbrauch des Hauses und eine Übersicht, wo die meiste Energie verloren geht. Basierend darauf macht er Vorschläge, was sofort verändert und was möglicherweise für die nächsten Jahre geplant werden sollte. Außerdem berät ein Energieexperte zur Finanzierung der Sanierung, den gesetzlichen Vorgaben und die Inanspruchnahme von Fördermitteln.

 

Welche Vorgaben müssen einhalten werden?

 

"Werden neue Fenster eingebaut, müssen sie die Anforderungen der aktuellen Energieeinspar-verordnung erfüllen, ebenso die Fassadendämmung, die Dämmung des Dachs", erklärt Reinhold-Postina. "Auch die neue Heizung muss geltende Normen erfüllen. Denn der Gesetzgeber will erreichen, dass die Sanierung auch wirklich messbare energetische Effekte bringt." Für staatliche Fördermittel müssen sogar noch höhere Standards erfüllt werden als die der Verordnung.

 

Die Mitarbeiter der GSA Immobilien GmbH beraten Sie vorab über die Potentiale Ihrer Immobilie hinsichtlich einer energetischen Sanierung. Bei der Finanzierung dieses Vorhabens und Findung der richtigen Fachfirma können Sie sich auf die über Jahrzehnte gesammelten Erfahrungen unseres Hauses der Abwicklung, Ausführung und wirtschaftlichen Optimierung baulicher Vorhaben in der Region stützen. Wir freuen uns auf einen Beratungstermin mit Ihnen.

 

 

30.04.2017, Mietrecht

Vermieter darf Endrenovierung nicht mit Kaution verrechnen

 

Berlin - Vermieter dürfen die Kosten der Endrenovierung nicht mit der Kaution verrechnen. Darauf machen die Mietrechtsanwälte des Deutschen Anwaltvereins aufmerksam und berufen sich auf ein Urteil des Amtsgerichts Köln (Az.: 220 C 85/15). Die entsprechende Klausel im Vertrag war unwirk- sam, da sie die Renovierung nicht an den tatsächlichen Zustand der Wohnung knüpfte, sondern an einen bestimmten Zeitpunkt.

 

Darüber hinaus war in dem Mietvertrag auch die Regelung über die Schönheitsreparaturen unwirksam. Denn diese enthielt die Formulierung, dass der Mieter die Arbeiten zwar selbst durchführen könne, sich diese allerdings auf fachhandwerklichem Niveau befinden müssten. Dem Mieter müsse es jedoch freistehen, ob er einen Handwerker beauftragt oder nicht, entschied der Richter.

 

Regelungen in Mietverträgen zu Schönheitsreparaturen und zu Renovierungen sind oft unwirksam. Ist das der Fall, muss der Mieter diese nach Angaben des Deutschen Mieterbundes nicht erledigen. Wer in Unkenntnis gezahlt hat, kann sein Geld zurückfordern. Der Anspruch verjährt allerdings sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses.

 

 

23.04.2017, Steuern

Kosten für Schlüsseldienst

 

Die Kosten für einen Schlüsseldienst können Verbraucher in ihrer Einkommensteuererklärung absetzen. Wichtig ist, den Beitrag dabei zu überweisen.

 

Dies geht aus einem Antwortschreiben des Bundesfinanzministeriums auf eine parlamentarische Anfrage hervor (Bundestags-Drucksache 18/11220). „Damit stellt das Ministerium klar, dass der Steuerbonus für Handwerkerleistungen auch für das Öffnen einer Haustür gewährt wird“, sagt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler. Die Klarstellung war notwendig, weil in einem umfangreichen Schreiben des Ministeriums zum Steuerbonus für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen der Schlüsseldienst nicht erwähnt war.

 

Damit die Steuerermäßigung vom Finanzamt anerkannt wird, muss der Steuerzahler für die Aufwendungen eine Rechnung erhalten. Ganz wichtig: Der Rechnungsbetrag muss auf das Konto des Schlüsseldienstes überwiesen werden. In der Regel verlangen Schlüsseldienste Barzahlungen für ihre Leistungen. „Daher sollte man sich bereits im Vorfeld, zum Beispiel am Telefon, erkundigen, ob eine Zahlung per Rechnung möglich ist“, rät Klocke.

 

Zudem muss der Dienst die Leistung im Haushalt oder im häuslichen Umfeld des Steuerzahlers erbringen. Das ist bei der Öffnung der Haustür oder Gartentür der Fall. Steuerlich berücksichtigt werden nur die Arbeits- und Anfahrtskosten. Die Kosten für Material, zum Beispiel für ein neues Schloss, können Steuerzahler hingegen nicht absetzen.

 

 

21.04.2017, Steuern

Betriebskostenabrechnung von Steuer absetzen

 

Die Betriebskostenabrechnung macht sich für die meisten enn viele Posten sind haushaltsnahe Dienstleistungen oder handwerkliche Tätigkeiten. Erich Nöll vom Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) in Berlin betont: „Es gibt praktisch keine Einkommensteuererklärung mehr, in der der Steuerbonus nicht greift.“

 

Anerkannt werden zum Hausmeister- und Gärtnerleistungen, Kehr- und Überprüfungsarbeiten des Schornsteinfegers, Maßnahmen zur Taubenabwehr, zur Überprüfung und Wartung der Lift- oder Heizungsanlagen und zur Ungezieferbekämpfung sowie Reinigungsarbeiten im, am und vor dem Gebäude. Auch Kosten für Laub- und Schneebeseitigung auf den Gehwegen vor dem Gebäude können geltend gemacht werden.

 

Der Steuerbonus beträgt 20 Prozent der Arbeits- und Anfahrtskosten sowie 20 Prozent der in Rechnung gestellten Maschinenstundensätze. Das bedeutet: Muss der Mieter beispielsweise für Hausmeister und Reinigungsunternehmen anteilige Kosten von 600 Euro tragen, verringert sich die Einkommensteuerlast um 120 Euro.

 

Der Steuerbonus ist für die Inanspruchnahme von haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen und Dienstleistungen zwar auf 4000 Euro im Jahr begrenzt, und für Handwerkerleistungen gilt ein Höchstwert von 1200 Euro. „Diese Grenzwerte werden durch die Nebenkostenabrechnung der Wohnung jedoch in der Regel nicht erreicht“, erklärt Nöll.

 

Voraussetzung für die Beantragung der Steuerermäßigung in der Einkommensteuererklärung ist, dass der Mieter seinen Anteil an den Aufwendungen entweder anhand der Jahresabrechnung nachweisen kann oder eine gesonderte Bescheinigung des Vermieters oder seines Verwalters hat.

 

 

19.04.2017, Finanzen und Steuern

Finanztipps für Hochzeitspaare

 

Vermögen ohne Ehevertrag ausgleichen

Wer heiratet und nichts weiter regelt, lebt automatisch in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft. Dabei bleibt jeder Ehepartner Eigentümer der Güter, die er in die Ehe eingebracht hat und die er während der Ehe erarbeitet. Wenn die Ehe in die Brüche geht, wird das Vermögen zusammengerechnet, das während der gemeinsamen Jahre hinzugekommen ist. Dieser Zugewinn wird dann an beide Partner gleichmäßig verteilt.

 

Vermögensverhältnisse im Ehevertrag regeln

Niemand will bei der Hochzeit schon an eine Trennung denken – dennoch sollten die Finanzen rechtzeitig geordnet sein, damit für die Zukunft beider Partner ausreichend vorgesorgt ist. Eine der ersten Fragen, die sich dabei stellt: Was passiert mit den einzelnen Vermögen und wem soll was gehören, wenn das gemeinsame Glück scheitert? Ein Ehevertrag ist keine Pflicht, er empfiehlt sich aber besonders bei größeren Vermögen oder wenn Partner und Kinder aus einer früheren Ehe weiter versorgt werden sollen. Ändern sich die Lebensumstände, können Paare ihren Ehevertrag erneut anpassen.

 

Aus zwei mach eins: Gütergemeinschaft

Das vorherige Vermögen beider Partner wird bei der Gütergemeinschaft zu einem gemeinsamen Vermögen zusammengelegt. Wer im Ehevertrag eine Gütergemeinschaft vereinbart, teilt jedoch nicht nur das Vermögen, sondern auch mögliche Schulden. Beim Ehevertrag sollte daher unbedingt eine Vermögensaufstellung gemacht werden, um einen ausreichenden Überblick über die finanzielle Gesamtsituation zu bekommen.

 

Vermögen getrennt halten

Weniger verbreitet ist in Deutschland die Gütertrennung. Dadurch halten beide Partner ihre Vermögen getrennt und bleiben Eigentümer ihres Besitzes wie Immobilien, Aktien oder Schmuck. Es gibt keinen Zugewinn wie in den meisten Ehen und bei einer Scheidung findet kein Vermögensaugleich statt.

 

Mehr Netto mit neuer Steuerklasse

Mit der Heirat werden beide Ehepartner in die vorgegebene Steuerklasse IV eingestuft. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn beide Partner ähnlich viel verdienen. Der Vorteil: Für die Steuerzahler fallen nur selten Steuernachzahlungen an, weil die Abzüge ähnlich hoch bleiben.

Für Paare mit unterschiedlich hohem Einkommen kann sich jedoch eine Änderung der Steuerklasse lohnen – besonders wenn ein Partner 60 Prozent oder mehr vom Familieneinkommen verdient. Der Partner mit dem höheren Einkommen wählt die günstigere Steuerklasse III, der Partner mit dem geringeren Einkommen Steuerklasse V. Die Änderung der Steuerklassen zahlt sich finanziell aus: Ehepaare haben im Monat mehr Netto in der Tasche. Dafür können jedoch Steuernachzahlungen hinzukommen.

Ein Antrag auf Änderung der Steuerklasse muss schriftlich beim Finanzamt eingereicht werden. Pro Jahr ist nur eine Änderung der Steuerklasse möglich.

 

Kosten sparen mit gemeinsamem Girokonto

Paare können auf ein Gemeinschaftskonto umsteigen – damit sparen sie Kosten, wie Kontoführungsgebühren für die bislang getrennt laufenden Einzelkonten. Außerdem verschafft es einen transparenten Überblick über die gemeinsame Haushalts- und Finanzplanung.

In Zeiten des Niedrigzinses erheben immer mehr Banken Gebühren auf die Kontoführung, das Abheben von Bargeld an Bankautomaten oder Überweisungen. Wer sich für ein Gemeinschaftskonto entscheidet, sollte die Konditionen vergleichen und ein Konto wählen, das zum gemeinsamen Nutzerverhalten passt. Wer sein eigenes Konto behalten möchte, kann zusätzlich ein gemeinsames Konto für die Abwicklung der gemeinsamen Kosten in Betracht ziehen.

 

Die Kunden der GSA Immobilien GmbH werden auf Wunsch ausführlich zu den persönlichen Ver- mögensverhältnissen passend beraten, um Paare auf die Eventualitäten und Besonderheiten des gemeinsamen Immobilienerwerbs zu verweisen.

 

 

13.03.2017, Mietrecht

Ein Vermieter darf keinen Schlüssel einbehalten

 

Der Vermieter hatte einen der drei vorhandenen Schlüssel für sich behalten, damit er "in Not- situationen" in das Haus gelangen und auch ihm gehörende Gegenstände auf dem Dachboden holen könne. Nach Ansicht der Richter stehen die Hausschlüssel allein den Mietern zu. Andere Verein-barungen müssten freiwillig getroffen werden. Das Überlassen eines Haus- oder Wohnungs-schlüssels für Notfälle an den Vermieter sei aber "jederzeit widerruflich", heißt es im Urteil.

 

Das Gericht gab damit der Klage eines Mieters gegen einen Hauseigentümer auf Herausgabe der Schlüssel statt. Das hat das Amtsgericht Frankfurt am Main entschieden (Az.: 33 C 1156/16).

 

 

03.03.2017, Aussichten zur Immobilienpreisentwicklung

Ist die Party bald vorbei?

 

Immer höher stiegen Mieten und Kaufpreise von Immobilien in den vergangenen Jahren. Doch es könnte sich bald eine Trendwende abzeichnen:

 

Auf den Immobilienmärkten in Deutschlands Großstädten wiederholte sich zuletzt Jahr für Jahr dasselbe Spiel. Mieten und Kaufpreise kletterten stetig und übersprangen Hürden, die vor einiger Zeit kaum jemand für möglich gehalten hätte. Nicht nur verzweifelte Bürger, die gerne eine Wohnung oder ein Haus kaufen würden, fragen sich: Kann das noch normal sein? Oder ist es eine Blase, die irgendwann platzt?

 

Wie stark sich die Wohnungsmärkte erhitzen, zeigen Daten des Immobilienspezialisten Jones Long Lasalle (JLL). Um im Mittel acht Prozent stiegen demnach die Mieten 2016 in den begehrtesten Großstädten. Das sei ein neues Rekordjahr, sagt JLL-Experte Roman Heidrich. „Selbst die hohen Wachstumsraten aus 2012 wurden in einigen Städten übertroffen“. Den Mieten enteilt sind die Kaufpreise, die 2016 um rund zehn Prozent zulegten. Seit 2004 steht so ein Plus zwischen 56 Prozent in Köln und 115 Prozent in Berlin.

 

Der rasante Anstieg alarmiert auch die Bundesregierung. Sie plant Instrumente, mit der die Finanz-aufsicht Bafin vorbeugend und schnell bei drohenden Immobilienblasen eingreifen kann. So sollen etwa höhere Hürden bei neuen Krediten für Wohnimmobilien möglich sein.

 

In Sorge ist auch die Bundesbank. Sie sieht in den Großstädten starke Überhitzungen. „Die Preis-übertreibungen betrugen gemäß aktuellen Schätzergebnissen im vergangenen Jahr zwischen 15 Prozent und 30 Prozent“, warnte die Notenbank jüngst.

 

Für den Boom gibt es viele Gründe: Die Niedrigzinsen, die Immobilienkredite erschwinglicher machen und die Renditen an den Finanzmärkten drücken, so dass Investoren in die Wohnungsmärkte strömen. Die Zuwanderung, die die Einwohnerzahlen gerade in Großstädten steigen lässt. Und das zu geringe Angebot: Nur ein Drittel der benötigten Wohnungen wurde laut Institut der deutschen Wirtschaft (IW) zwischen 2011 und 2015 neu gebaut.

 

Nur das allein kann den Preisanstieg in Großstädten nicht mehr erklären, so die Bundesbank. „Insgesamt dürfte die erhöhte Preisdynamik bei Wohnimmobilien über diejenige Entwicklung hinausgegangen sein, die durch demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angelegt ist“, schreibt sie in ihrem Monatsbericht. Auch günstige Finanzierungen könnten nur einen Teil der Dynamik erklären. Gibt es also eine Blase, die irgendwann platzt?

 

Der Zentrale Immobilienausschusses (ZIA) geht von Preisrückgängen von bis zu einem Drittel in Großstädten aus. Auch sei in manchen Metropolen ein Ende des Mietanstiegs bei Neuverträgen in Sicht. „Für Berlin gilt: The party is over. Wer jetzt noch kommt, darf beim Aufräumen helfen“, sagte jüngst Studienautor Harald Simons vom Forschungsinstitut Empirica. Der Zuzug in die Metropolen lasse nach.

 

„Jeder Zyklus ist einmal vorbei“, sagt Empirica-Geschäftsführer Reiner Braun. Nach seinen Daten wachsen in bundesweit 227 von 402 Landkreisen und kreisfreien Städten Mieten und Kaufpreisen nicht mehr im Gleichklang. „Die Blasengefahr steigt weiter“. In Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt oder Berlin könnten die Preise um ein Viertel fallen, in Köln oder München um ein Drittel. Moderate Rück- gänge sind in kommenden Jahren laut Analysefirma Bulwiengesa „nicht unwahrscheinlich“

 

Braun sieht eine Gefahr in steigenden Zinsen. Sie machen Immobilienkredite teurer und alternative Anlagen attraktiver, setzen so Kaufpreise unter Druck. Dies hänge aber vom Tempo der Zinswende ab und ob es Wirtschaftsschocks gebe, schränkt er ein.

 

Doch ein starker Anstieg der Zinsen ist nicht in Sicht. So hat die Europäische Zentralbank ihre Anleihenkäufe erst verlängert und somit mit dem billigen Geld den Zyklus für Immobilien. Auch ist die deutsche Konjunktur robust. Die Preise dürften weiter steigen, folgert Commerzbank-Analyst Ralph Solveen:„Je länger der Boom anhält, desto größer wird die Gefahr, dass es zu massiven Über- treibungen kommt.“

 

Die Analysefirma Bulwiengesa hält zwar moderate Rückgänge in den kommenden Jahren für „nicht unwahrscheinlich“. Sie glaubt aber nicht an Preiseinbrüche von bis zu einem Drittel: Die habe es selbst wirtschaftlich schwachen Jahren wie 1994 bis 1999 nicht gegeben, sagt Chefvolkswirt Martin Steininger. Großstädte zögen weiter Menschen an.

 

Auch Stefan Mitropoulos, Immobilienexperte bei der Landesbank Helaba, ist skeptisch. „Zu einer Blase fehlen eine leichtfertige Kreditvergabe und das spekulative Element“, sagt er. Anders als bei den Basen in Spanien und den Vereinigten Staaten vor der Finanzkrise sei der Anstieg hierzulande großteils mit Angebot und Nachfrage zu erklären.

 

Wahrscheinlicher als eine Blase mit Preiseinbrüchen sei eine gewöhnliche Bereinigung, meint Mitropoulos. So seien auch vom Ende der 80er Jahre bis Mitte der 90er Jahre die Immobilienpreise in Deutschland ebenfalls stark gestiegen, im Mittel um fast 50 Prozent. Danach gab es eine Phase mit jahrelang leicht fallenden oder stagnierenden Preisen - ein Szenario, das sich wiederholen könnte.

(Quellennachweis: F.A.Z. vom 03.03.2017)

 

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02.03.2017, Wohnen nach der Trennung

Mein, dein, unser Zuhause

 

Eltern, zwei Kinder, Reihenhaus. Für getrennte Familien passt das nicht mehr. Sie brauchen mehr Raum und flexible Grundrisse. Doch an guten Lösungen mangelt es.

 

Je zersplitterter die Familie, desto mehr Platz braucht sie.

Viele Eltern wollen trotz Trennung gemeinsam mit ihren Kindern wohnen und ihr Familienleben gestalten und wählen dafür bisweilen ungewöhnliche Lösungen. Denn der gemeinsame Raum ist mehr als bloße Wohnfläche. Er ist ein Zeichen von Zugehörigkeit. Nur gestaltet es sich in Zeiten steigender Mieten und Wohnungsmangel für diese Familien immer schwieriger, ihren Wohnraum-bedarf zu decken.

 

Auch wenn die meisten beim typischen Familienhaushalt in Deutschland an Vater, Mutter und zwei Kinder im Reihenhaus denken, entspricht diese Vorstellung nicht der Realität. Etwa jede dritte Ehe in Deutschland wird geschieden. Rund 170.000 Scheidungen waren das laut Statistischem Bundesamt hierzulande im Jahr 2013, bei knapp der Hälfte waren minderjährige Kinder im Spiel.

 

In der Regel lebt ein Kind nach der Trennung hauptsächlich bei einem Elternteil, meist bei der Mutter. Den anderen Elternteil, meist den Vater, besucht es regelmäßig, etwa jedes zweite Wochenende. Neben diesem klassischen Residenzmodell stehen zwei weitere Modelle zur Auswahl: Beim Wechselmodell wohnt das Kind zu ungefähr gleichen Teilen abwechselnd bei Mutter und Vater. Hierzulande ist es die Ausnahme. Schätzungsweise fünf Prozent aller getrennten Elternpaare leben so. Die dritte Option ist das Nestmodell: Die Kinder bleiben in der Familienwohnung, während beide Eltern wie Vögel im Wechsel ein- und ausfliegen. Dies sind Idealtypen. Im Alltag probieren Familien Mischformen aus und passen sie immer wieder an ihre Lebenssituation an. Die Lösungen sind so individuell wie die Familien selbst.

 

Wechselmodelle immer beliebter

„Wir gehen davon aus, dass das Wechselmodell als Wohnarrangement in Deutschland und inter-national zunimmt“, sagt Michaela Schier. In Belgien und Italien ist das Wechselmodell schon jetzt die Norm. Schier ist sozialwissenschaftliche Geographin und untersucht, wie Familien nach einer Trennung wohnen. Sie hat dazu ein Forschungsprojekt am Deutschen Jugendinstitut (DJI) geleitet. Das Residenzmodell entspricht nicht mehr der Lebensrealität vieler Eltern. Väter, die sich vor der Trennung viel um ihre Kinder gekümmert haben, sehen nicht ein, zum Wochenendpapa degradiert zu werden, nur weil sie sich mit der Mutter des Kindes nicht mehr verstehen. Und Mütter, die arbeiten gehen, müssen dann Kind und Job allein vereinbaren und fordern vom Ex-Partner mehr Engagement bei der Erziehung ein.

 

Eine Rolle spielt auch das Recht: Seit 1998 bekommen Mann und Frau in der Regel das gemein- same Sorgerecht für ihre Kinder, vorher wurde es meist der Mutter zugesprochen. Auch unverhei-ratete Partner verständigen sich nach einer Trennung oft darauf. Durch ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs dürfen Familiengerichte nun auch in Deutschland das Wechselmodell anordnen.

(Quellennachweis: Anne-Christin Sievers am 02.03.2017, Redakteurin in der Wirtschaft, F.A.Z.)

 

 

28.02.2017, Hausfinanzierung

Wie es für Bausparer nach dem BGH-Urteil weitergeht

 

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat entschieden: Bausparer haben keine Chance, sich gegen die Kündigung eines alten Bausparvertrags mit hohen Zinsen zu wehren.

 

Für Sparer war das Urteil des Bundesgerichtshofs in dieser Woche ein Schock: Die Bausparkassen dürfen langjährigen Kunden einfach kündigen.

 

Sieben wichtige Fragen und Antworten zur neuen Ausgangslage:

In den 90er-Jahren, als die Bausparkassen massenweise auf Kundenfang waren, hieß es oft: „Sie wollen gar kein Darlehen? Umso besser. Dann legen wir noch mal drei Prozent Zinsen obendrauf.“ Ganz gezielt gingen sie auch jene an, die nie vorhatten, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Bausparen sollte sich für alle lohnen.

Doch dummerweise haben sich die Anbieter dabei verkalkuliert. Inzwischen fallen ihnen die Ver- sprechen von damals auf die Füße. In Zeiten von Nullzinsen lassen sich die teuren Verträge kaum noch finanzieren. Viele Bausparkassen versuchen, sich vor dem finanziellen Kollaps zu retten, indem sie Altkunden einfach kündigten. Und das dürfen sie auch, wie der Bundesgerichtshof kürzlich entschied.

Für die Bausparer hat dieses Urteil unangenehme Folgen, und zwar nicht nur für jene, denen zuletzt gekündigt wurde. Aber es gibt auch einige, die davon profitieren können. Für manche lohnt es sich jetzt sogar, einen neuen Bausparvertrag abzuschließen.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

 

Grundsätzlich soll ein Bausparvertrag den Bau oder Kauf von Wohneigentum erleichtern. Dazu wird ein Vertrag über eine bestimmte Summe abgeschlossen, beispielsweise 100.000 Euro. Dann spart der Kunde in regelmäßigen Raten zunächst Kapital an, das nur gering verzinst wird, schlechter als sonst am Kapitalmarkt üblich.

 

Quelle: Infografik Die Welt

 

Ist eine bestimmte Schwelle erreicht, meist 40 Prozent, ist der Vertrag zuteilungsreif. Der Kunde kann dann ein Darlehen über die restlichen 60 Prozent, also beispielsweise 60.000 Euro, erhalten, um damit Wohneigentum zu erstehen. Der Zins hierfür ist wieder besonders niedrig, niedriger als sonst am Kapitalmarkt üblich.

Worum ging es vor dem Bundesgerichtshof?

 

Der eigentliche Grund für den Streit vor Gericht liegt in den extrem gefallenen Zinsen der vergangenen Jahre. Denn wenn eine Bausparkasse vor 15 Jahren noch drei Prozent Zinsen auf das Guthaben in der Phase der Kapitalansparung zusagte, so war das damals zwar sehr wenig, inzwischen ist diese Rendite jedoch recht üppig.

 

Daher nahmen viele Sparer das Darlehen nicht mehr in Anspruch, zumal die Zinsen dafür inzwischen auch längst höher wären als am Kapitalmarkt üblich. Stattdessen ließen sie das Geld gut verzinst liegen.

 

Die Bausparkassen brachte dies jedoch zunehmend in Probleme, weshalb sie dazu übergingen, jenen Kunden zu kündigen, deren Darlehen schon mehr als zehn Jahre zuteilungsreif war. Insgesamt betraf dies nach Branchenangaben rund 260.000 Verträge.

 

Quelle: Infografik Die Welt

 

Dagegen zogen viele Betroffene vor Gericht. Vor dem Bundesgerichtshof wurden nun zwei Fälle (IX ZR 185/16 und IX ZR 272/16) verhandelt, in denen zwei Kunden einen Bausparvertrag abgeschlossen hatten, der eine 1999 und der andere sogar schon 1978, jedoch nie ein Darlehen in Anspruch genommen haben.

Wie begründen die Richter das Urteil?

 

Die Bausparkasse berief sich bei ihrer Kündigung auf Paragraf 489 des Bügerlichen Gesetzbuchs. Darin steht, dass jeder ein Darlehen zehn Jahre nach dem Zeitpunkt kündigen kann, zu dem er das Darlehen „vollständig empfangen“ hat.

 

Die Bausparkassen stellen sich nun auf den Standpunkt, dass sie in der Ansparphase Darlehensnehmer seien, denn die Spareinlagen seien letztlich ein Kredit, den der Sparer ihnen gewährt.

 

Mit der Zuteilungsreife sei dieses Darlehen „vollständig empfangen“, und somit könne der Vertrag zehn Jahre danach gekündigt werden. Dies sieht der Bundesgerichtshof genauso, und dagegen kann auch keine Revision mehr eingelegt werden.

Was können Bausparer jetzt tun?

 

Kunden mit einem gut verzinsten Vertrag, der noch nicht zuteilungsreif ist, sollten die jährlichen Einzahlungen drosseln oder ganz einstellen, um so die Zuteilungsreife hinauszuzögern.

 

Wer jedoch einen Vertrag hat, der seit mindestens zehn Jahren zuteilungsreif ist, der kann nun im Fall einer Kündigung nichts mehr dagegen tun. Das Gleiche gilt auch, wenn der Vertrag voll bespart ist, also das angesparte Kapital bereits die volle Höhe der Bausparsumme umfasst.

 

Sind diese Bedingungen nicht erfüllt, ist eine Kündigung nach bisheriger Rechtslage nicht zulässig. Trotzdem versucht beispielsweise die Aachener Bausparkasse, Kunden mit hochverzinsten Verträgen loszuwerden.

 

Sie begründet die Kündigung vor Ablauf der Zehnjahresfrist mit einer „Störung der Geschäftsgrundlage“. Verbraucherschützer raten, das nicht hinzunehmen und Widerspruch einzulegen.

Welche Tricks haben die Bausparkassen noch?

 

Um sich auch an jenen Kunden schadlos zu halten, deren Verträge noch nicht seit zehn Jahren zuteilungspflichtig sind, haben einige Bausparkassen eine jährliche Verwaltungsgebühr ersonnen.

 

Dieser müssten die Kunden zwar in den meisten Fällen zustimmen, die Anbieter versuchen sie jedoch innerhalb diverser anderer Dokumente zu verstecken, die den Vertragspartnern alljährlich zugeschickt werden.

Bausparkassen dürfen Bausparverträge kündigen

 

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat entschieden: Bausparer haben keine Chance, sich gegen die Kündigung eines alten Bausparvertrags mit hohen Zinsen zu wehren.

 

Quelle: N24

 

Erhebt der Kunde keinen Einspruch, gilt die Jahresgebühr als genehmigt. Verbraucherschützer raten daher, alle Dokumente der Bausparkasse genau zu prüfen und gegebenenfalls Widerspruch gegen eine neue Gebühr einzulegen. Mit dem Einspruch müsste sie dann vom Tisch sein.

 

Andere Bausparkassen versuchen, die Kunden auf freiwillige Weise aus den alten Verträgen herauszukriegen, indem sie ihnen neue Verträge anbieten und sie ihnen auf unterschiedliche Arten schmackhaft machen. Hier gilt jedoch: Solche Umschichtungen sind ganz sicher nur für eine Seite vorteilhaft – und das sind die Bausparkassen.

Welchen Kunden nützt das Urteil?

 

Auf den ersten Blick erscheint das Urteil des Bundesgerichtshofs wie eine schwere Schlappe für alle Bausparer. Doch wirklich betroffen sind davon nur jene, die streng genommen gar keine Bausparer sind. Denn das Finanzprodukt ist gerade kein Hochzinsversprechen für einige besonders Glückliche oder Schlaue, sondern soll breiten Schichten der Bevölkerung den Zugang zu Wohneigentum erleichtern.

 

Zwar stimmt es, dass viele Kunden in den 90er-Jahren von den Anbietern in die Verträge gelockt wurden – auch mit dem Versprechen, dass sie gar kein Darlehen aufnehmen müssen. Dennoch: Wer schon zehn oder gar 20 Jahre lang auf einem zuteilungsfähigen Vertrag sitzt, ohne ein Darlehen aufzunehmen, nutzt das Bausparen für einen Zweck, den es eigentlich nicht hat.

Was bedeutet das BGH-Urteil für Bausparer?

Was bedeutet das BGH-Urteil für Bausparer?

 

Das geht letztlich auf Kosten jener, die ihren Bausparvertrag tatsächlich für die Finanzierung oder Teilfinanzierung von Wohneigentum nutzen wollen. Ihnen kommt das Urteil zugute – sofern die Kassen die niedrigeren Kosten nach Kündigung der teuren Dauersparer an ihre Kunden weitergeben.

Für wen lohnt sich jetzt ein Bausparvertrag?

 

Das Urteil kommt zur richtigen Zeit. Genau jetzt wird Bausparen für einige Gruppen erstmals seit Langem wieder interessant. Das gilt zum einen für alle, die wirklich vorhaben, in ein paar Jahren ein Haus zu bauen oder eine Wohnung zu kaufen.

 

Denn derzeit sind die Bauzinsen noch am Tiefpunkt, und es ist sehr wahrscheinlich, dass sie in fünf oder zehn Jahren deutlich höher liegen werden. Wer sich die niedrigen Zinsen auf lange Sicht sichern will, kann dies über einen neuen Bausparvertrag tun.

 

Dies gilt umso mehr für jene, die Anrecht auf die Wohnungsbauprämie vom Staat haben. Das betrifft alle, deren zu versteuerndes Einkommen als Single unter 25.600 Euro beziehunsgweise als Ehepaar unter 51.200 Euro liegt.

 

Vor allem unter den Rentnern trifft dies auf viele zu. Die Prämie beträgt 8,8 Prozent der jährlich angesparten Summe, die bei maximal 512 Euro (1024 für Ehepaare) liegen darf. Wer diesen Zuschuss vom Staat nutzt, kommt auf eine üppige Rendite für sein gespartes Geld, unabhängig vom Zins.

 

Einzige Voraussetzung für die Prämie ist, dass das Geld am Ende „wohnungswirtschaftlich“ verwendet wird. Dazu zählen nicht nur Kauf oder Bau eines Eigenheims, auch die Renovierung einer Wohnung oder eines Hauses können damit finanziert werden.

 

Dies ist gerade für Rentner interessant, die bereits eine Wohnung besitzen – zumal es für sie oft schwierig ist, für Renovierungen einen Kredit zu erhalten. Im Vergleich dazu lohnt sich der Bausparvertrag durch die Wohnungsbauprämie allemal.

Von Frank Stocker in Welt.de)

 

 

21.02.2017, Bausparen

BGH-Urteil: Bausparkassen dürfen Altverträge kündigen

 

Das Karlsruher Urteil betrifft alle Verträge, in die der Bausparer schon so viel eingezahlt hat, dass er für den Kauf einer Immobilie oder für eine Renovierung das Darlehen in Anspruch nehmen könnte.

Ist diese sogenannten Zuteilungsreife bereits seit zehn oder mehr Jahren erreicht und der Kunde spart immer noch weiter, darf die Kasse "im Regelfall" kündigen, entschied jetzt der BGH.

(Az. XI ZR 185/16 u.a.)

 

Seit 2015 haben die Bausparkassen bereits schätzungsweise 250.000 solcher Verträge gekündigt, die noch nicht vollständig bespart waren. Denn in der anhaltenden Niedrigzinsphase verzichten viele Bausparer darauf, sich ihr Darlehen auszahlen zu lassen. Stattdessen lassen sie den Vertrag mit oft drei oder vier Prozent Zinsen lieber als lukrative Sparanlage so lange wie möglich laufen - für die Institute eine wirtschaftliche Belastung, die sie loswerden wollen.

 

Die BGH-Entscheidung dürfte nun neue Kündigungen nach sich ziehen. Zu Jahresanfang war für 2017 mit geschätzt 60.000 weiteren gerechnet worden. Die erste große Kündigungswelle hat die Bausparer aber längst getroffen und mit dem Urteil steht nun fest, dass diese Kündigungen recht- mäßig waren und wirksam bleiben. Vor Gericht dürften Verbraucher also nur noch im absoluten Ausnahmefall eine Chance haben.

 

Verhandelt hatten die Richter die Fälle zweier Bausparerinnen, denen Wüstenrot langjährige Verträge gekündigt hatte. Insgesamt sind beim BGH derzeit mehr als 100 Bauspar-Verfahren anhängig. Denn in den Vorinstanzen hatten sich einige Gerichte wie das Oberlandesgericht Stuttgart auch auf die Seite der Bausparer gestellt. Mit der Entscheidung in letzter Instanz ist die künftige Linie aber klar.

 

Verbraucherschützer werteten das Urteil als schweren Rückschlag. Der Bankenexperte Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg warf den Instituten vor, Kunden früher auch mit der Aussicht auf lukrative Zinsen zum Abschluss gelockt zu haben. "Jetzt wollen die Kunden die gute Geldanlage und der Wind hat sich gedreht", kritisierte er in Karlsruhe. Auch der BGH-Anwalt der Bausparer, Peter Wassermann, hatte argumentiert, dass die Niedrigzinsphase nicht zulasten der Kunden gehen dürfe, am Ende vergeblich.

 

Der Senat begründete sein Urteil damit, dass das Ansparen dazu gedacht sei, Anspruch auf ein Darlehen zu erlangen. Dieser Zweck sei mit Zuteilungsreife erreicht. Deshalb können sich die Bausparkassen auf einen Paragrafen im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 489 BGB) berufen, der ihnen zehn Jahre später ein Kündigungsrecht zugesteht.

 

Die Bausparkassen reagierten erleichtert. "Das ist eine gute Nachricht für die Bauspargemeinschaft als Ganzes, die weiterhin auf die Stabilität dieses Systems vertrauen darf", sagte ein Sprecher des Verbandes der Privaten Bausparkassen. Wüstenrot teilte mit, man sei von der Rechtmäßigkeit der Kündigungen stets überzeugt gewesen. "Mit den Kündigungen können die negativen Auswirkungen der fortdauernden Niedrigzinspolitik auf die Bausparergemeinschaft abgefedert werden."

 

Wegen der seit Jahren extrem niedrigen Zinsen finden Sparer kaum mehr rentable Anlageformen. Gleichzeitig sind Baukredite zu günstigen Konditionen leicht zu bekommen. Das höhlt das klassische Bauspar-Modell aus. Denn auf dessen Hauptvorteil, ein sicheres Darlehen zu verlässlichen Konditionen, ist kaum jemand angewiesen.

 

Den Bausparkassen fällt außerdem auf die Füße, dass sie die Zinsen in der Sparphase vor Jahren auf nahezu unbegrenzte Zeit festgeschrieben haben. Heute gibt es solche Zinssätze so gut wie nirgendwo mehr.

 

Die Mitarbeiter der GSA Immobilien GmbH beraten Sie über auf Sie zugeschnittene Investitions- und Finanzierungsmöglichkeiten, sowie Chancen Ihren Bausparvertrag optimal für die Umsetzung ihrer Ziele zu nutzen.

 

 

29.01.2017, Betriebskosten

Dafür müssen Mieter zahlen

 

Viele Mieter können sich freuen. Die Betriebskosten sinken dank gefallener Preise für Öl und Gas. Heizen und die Versorgung mit Warmwasser werden daher oft günstiger. Doch Heizung und Warmwasser sind nicht die einzigen Posten in der Betriebskostenabrechnung.

 

Wasser

Neben dem Warmwasserverbrauch wird auch der Verbrauch von Kaltwasser abgerechnet. Nach Angaben des Mieterbundes erfolgt die Abrechnung oft nach dem Verteilerschlüssel "Wohnfläche". Nur im Neubaubereich muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

 

Grundsteuer

Auch an der Grundsteuer müssen sich Mieter beteiligen. In der Betriebskostenverordnung taucht dieser Posten mit der etwas umständlichen Bezeichnung "laufende öffentlichen Lasten des Grundstücks" auf.

 

Hauswart

Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Gartenpflege, Überwachung der Heizung, der Warmwasser-versorgung und des Fahrstuhls; das sind typische Aufgaben des Hausmeisters. Die Kosten dafür kann der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung geltend machen. Ist der Hausmeister auch für Reparaturen oder Verwaltungsarbeiten im Haus zuständig, gehört dies aber nicht in die Betriebskostenabrechnung.

 

Müllbeseitigung

Die Ausgaben für die Müllabfuhr tauchen in der Betriebskostenabrechnung ebenfalls meist auf. Aber Achtung: Nicht rechtens ist es laut Deutschem Mietschutz Bund, Kosten für die Beseitigung von Bauschutt oder Sperrmüll abzurechnen.

 

Sach- und Haftpflichtversicherungen

Kosten für Versicherungen des Gebäudes können an die Mieter weitergegeben werden. Hierunter fallen zum Beispiel Policen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, aber auch Haftpflichtver-sicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.

 

Allgemeinstrom

Die Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie den Zugängen, Fluren, Treppen, Kellern und Bodenräumen zahlt nicht allein der Vermieter. Hieran beteiligen sich in der Regel alle Mieter.

 

Straßenreinigung und Schornsteinfeger

Die von der Gemeinde erhobenen Gebühren und die Kosten für die Säuberung der Straßen und Fußwege können Vermieter auf die Mieter umlegen. Gleiches gilt für die Kosten des Winterdienstes und Ausgaben für den Schornsteinfeger.

 

Ein kritischer Blick auf die Abrechnung kann sich für Mieter lohnen. Denn laut dem Deutschen Mieterbund sei gut die Hälfte der Abrechnungen falsch.

 

 

23.01.2017, Einbruch

Wie man sich vor Einbrüchen schützen kann

 

Vor allem in der dunklen Jahreszeit verschaffen sich Einbrecher Zugang zu fremden Wohnungen. Sichere Fenster können dagegen schützen, doch wer muss dafür zahlen, Mieter oder Vermieter? Und wer haftet im Schadensfall?

 

Alle drei Minuten wird in Deutschland eingebrochen. Besonders viele Einbrüche ereignen sich in der dunklen Jahreszeit von November bis Februar. Zwischen Mietern und Vermietern ist der Schutz vor Einbrüchen oft ein Streitthema: Welche Maßnahmen sind zulässig, welche nicht? Wer muss sie bezahlen? Belegt ist: Sicherheitsvorrichtungen schützen effektiv vor Einbrüchen. Rund 40 Prozent der Ganoven geben auf, wenn sie auf Widerstand durch einbruchhemmende Haustüren, Rollläden mit Riegelbolzen oder Terrassentüren mit Einbruchschutzfolie stoßen und der Einstieg zu lange dauert.

 

Die Montage sollte man einem Fachmann überlassen. Lässt der Vermieter zusätzliche Schutzvor-richtungen installieren, kann er jährlich 11 Prozent der Kosten auf den Mieter umlegen. Da der Eigentümer mit den baulichen Maßnahmen die Bewohner besser vor Diebstahl schützt und so den Wohnwert erhöht, handelt es sich um eine Modernisierung, die der Mieter anteilig mittragen muss. Stellt der Vermieter aber eine Videoanlage auf, so greift er unzulässig in die Persönlichkeitsrechte des Mieters ein, wenn seine Wohnungstür von der Kamera erfasst wird.

Einen Anspruch auf mehr Einbruchschutz hat der Mieter grundsätzlich nicht. Eine Ausnahme kann gelten, wenn bei Nachbarn oder im gleichen Haus schon mehrfach eingebrochen wurde und nachweislich ein erhöhtes Risiko besteht. Ansonsten muss sich der Mieter mit der Ausstattung begnügen, die vorhanden war, als er den Mietvertrag abgeschlossen hat. Natürlich kann der Bewohner selbst ein besseres Schloss oder eine Gegensprechanlage einbauen lassen. Greift er dabei in die Bausubstanz ein, sollte er vorab die Erlaubnis des Vermieters einholen. Außerdem muss er die Vorrichtungen selbst bezahlen und sie wieder entfernen, wenn er auszieht - es sei denn, er hat mit dem Vermieter etwas anderes vereinbart.

 

Wurde eingebrochen, ist der Mieter verpflichtet, neben Polizei und Versicherung umgehend den Eigentümer zu informieren. Der Vermieter kommt für sämtliche Schäden auf, die an der Wohnung entstanden sind, wie eingeschlagene Fenster oder kaputte Eingangstüren. Meist übernimmt die Einbruch- oder Gebäudeversicherung die Kosten. Für die beschädigte Einrichtung oder gestohlenen Gegenstände des Mieters haftet seine Hausratversicherung. Vorausgesetzt, er hat eine abgeschlossen. Eine Liste der Gegenstände sollte innerhalb von drei Wochen der Versicherung und Polizei vorliegen, hat das Oberlandesgericht Düsseldorf geurteilt (Az.: I-4 U 195/07). Wer schon vorher eine Liste der eigenen Habseligkeiten erstellt, sie fotografiert und die Quittungen aufbewahrt, kann leichter nachvollziehen, was gestohlen wurde.

 

Handelt der Mieter aber grob fahrlässig, lässt er etwa trotz längerer Abwesenheit die Fenster gekippt oder schließt die Wohnungstür nicht richtig zu, kann sich die Versicherung im Schadensfall weigern zu zahlen. Wer nur für kurze Zeit das Haus verlässt und die Tür bloß zuzieht, verwirkt seinen Anspruch nicht, entschied das Oberlandesgericht Nürnberg (Az.: 8 U 3803/69). Versteckt man allerdings den Zweitschlüssel zu offensichtlich unter der Fußmatte oder im Blumenkübel, kann sich der Versicherer laut eines Urteils des Oberlandesgerichts Frankfurt querstellen, den Schaden zu übernehmen (Az.: 3 U 208/00).

 

Damit Einbrecher kein zu leichtes Spiel haben, sollte man ein paar Dinge beachten: Dunkle, schwer einsehbare Ecken rund ums Haus sollten abends gut beleuchtet sein und hohes Grün an Hauszugängen zurückgeschnitten werden. Außerdem sollten keine Mülltonnen oder Leitern herumstehen, über die Eindringlinge ins Gebäude klettern könnten. Wer verreist, sollte Freunde oder Nachbarn bitten, regelmäßig den Briefkasten zu leeren und die Rollläden zu bewegen. Letzteres kann auch eine Zeitschaltuhr übernehmen. Reisende sollten keine Selfies aus dem Urlaub posten oder Kriminelle mit automatischen Antworten des E-Mail-Programms oder Anrufbeantworters darauf stoßen, dass sie nicht zu Hause sind.

 

 

21.01.2017, Mietrecht

Mieter müssen nicht immer für Schäden durch Besucher haften

 

Niemand kann einem Mieter vorschreiben, wie oft er Besuch bekommt. Wenn durch den Besuch ein Schaden entsteht, muss der Mieter nur in bestimmten Fällen haften. Das ergibt sich aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Pfaffenhofen an der Ilm (Az.: 1 C 829/15), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) hinweist. Eine Klausel im Vertrag, die Mietern Verantwortung für jeden und alles überträgt, geht demnach zu weit.

Im verhandelten Fall beklagte der Vermieter, der Besucher eines Mieters habe die Wohnungstür eines Mitmieters beschädigt. Aufgrund einer Klausel im Mietvertrag seien die Kosten hierfür zu übernehmen. Der Mieter sah das anders und zahlte nicht. Daraufhin erhob der Vermieter Klage, allerdings ohne Erfolg.

Maßgeblich ist nach Ansicht des Gerichts, wie und in welchem Zusammenhang es zu einer Beschädigung der sogenannten Mietsache kommt. Nur, wenn der Schaden anlässlich des eigentlichen Besuchs eintritt und der Besucher auf Veranlassung des Mieters mit der Mietsache in Berührung kommt, kann der Schaden dem Mieter zugerechnet werden. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter Handwerker beauftragt und diese Schäden verursachen. Laut konkretem Mietvertrag sollte aber die Verantwortung immer und für jeden und alles beim Mieter liegen. Diese Klausel erklärte das Gericht für unwirksam.

 

 

13.01.2017, Versicherung

Tipps zum Winter

 

Eisige Kälte, Schnee und Glätte; Hausbesitzer sollten bei solchen Witterungen über die richtigen Versicherungen verfügen und können auch selbst Schäden vorbeugen.

 

1. Schutz gegen Rohrbruch und eingefrorene Leitungen

"Für Schäden, die bei einem Rohrbruch an fest mit dem Gebäude verbundenen Gegenständen

entstehen, kommt die Wohngebäudeversicherung auf", sagt Bianca Boss, Sprecherin des

Bundes der Versicherten. Dazu gehören die Rohre, das Mauerwerk, aber auch festverklebte

Teppiche oder Fliesen, die beschädigt sind. Die Hausratversicherung leistet Ersatz für den

Hausrat. Kamen die Bewohner ihrer Sorgfaltspflicht nicht genügend nach, können die Versich-

erungen ihnen eine Mitschuld am Rohrbruch geben und die Leistungen kürzen. Das kann zum

Beispiel der Fall sein, wenn man zu wenig heizt oder einen Außenwasserhahn nicht ordnungs-

gemäß abstellt. Gegen einen Aufpreis kann man vereinbaren, dass die Versicherung im Scha-

densfall auf den Einwand grober Fahrlässigkeit verzichtet.

 

2. Schutz gegen Schneedruck auf dem Dach

Schnee kann schwer sein. Eine 10 Zentimeter dicke Schneeschicht kann nach Angaben des GDV

mehr als 100 Kilo pro Quadratmeter wiegen. Um Schäden vorzubeugen, sollten Eigentümer

regelmäßig einen Blick aufs Dach werfen. Große Schneemassen sollten geräumt werden. Wichtig

zu beachten: Bei Schäden durch Schneedruck ist eine Elementarversicherung nötig. Eine Wohn-

gebäudeversicherung ohne diese zusätzliche Deckung greift nicht.

Ein verschneites Dach birgt außerdem das Risiko einer Dachlawine. Beschädigt eine solche das

Gebäude, springt eine Elementarschadenversicherung ein. Werden Passanten verletzt oder Autos

beschädigt, haftet der Hausbesitzer, falls er seiner Verkehrssicherungspflicht nicht nachgekom-

men ist. Schutz bietet hier eine Haftpflichtversicherung. Diese übernimmt allerdings nicht Geld-

strafen wegen fahrlässiger Körperverletzung.

 

3. Schutz gegen Unfälle auf dem eigenen Gehweg

Eigentümer sind verpflichtet, die Gehwege an ihrem Grundstück von Schnee und Eis zu befreien.

Sie können diese Pflicht auch auf den Mieter übertragen. Verletzt sich ein Fußgänger, weil der

Gehweg nicht geräumt oder gestreut war, haftet in der Regel der Eigentümer oder Mieter.

Vor den finanziellen Folgen schützt auch hier eine Haftpflichtversicherung.

 

4. Feuchtschäden vorbeugen

Schnee an Außenwand des Hauses entfernen - Taut der Schnee, kann das Wasser nicht nur

durch Türen ins Haus eindringen, sondern auch das Mauerwerk beschädigen, erläutert der

Verband Privater Bauherren (VPB). Es drohen Feuchteschäden.

Heizung in allen Zimmern laufen lassen

Gefrorene Wasserleitungen können platzen. Daher ist es wichtig, dass die Räume immer eine

bestimmte Grundwärme haben, auch wenn sie nur selten genutzt werden, wie Gästezimmer,

Vorratsräume, das Gäste-WC, Keller und Dachboden. Der VPB rät zu im Schnitt 17 Grad. Auch

nachts und bei längerer Abwesenheit sollte die Heizung wenigstens auf niedriger Stufe laufen.

Die Einstellung auf das Symbol Schneeflocke auf dem Ventil, der sogenannte Frostwächter, reicht

an kalten Tagen nicht immer aus. Das ist nur ein Frostschutz für den Heizkörper. Entfernt liegende

Rohre sind nicht ausreichend geschützt.

Garage lüften

Das Auto bringt den Schnee in die Garage, wo er schmilzt und sich das Wasser am Boden

sammelt. Daher sollte man regelmäßig bei ganz geöffnetem Garagentor und Fenster stoßlüften.

Auch Garagen mit automatischer Lüftung müssen nach Schneefall zusätzlich gelüftet werden. Am

besten wird das Auto noch vor der Garage von Schnee gesäubert, besonders der Radkasten.

 

Unser Fachmann für Immobilienversicherungen der GSA Immobilien GmbH prüft die Vollständigkeit Ihrer Policen hinsichtlich einer möglichen Versicherungslücke oder Überversicherung. Dazu prüft er das Optimierungspotenzial Ihrer bestehenden Verträge, damit Sie die Vorteile der sich ändernden Tarifstrukturen der Wettbewerber in dieser Branche erkennen und für sich nutzen.

 

 

22.07.2015, Versicherung

340 Millionen Euro für Schäden durch Blitze

 

Laut Branchenverband GDV haben die Versicherer im vergangenen Jahr 340 Millionen Euro für Schäden durch Blitze und Überspannung gezahlt. Das sind 100 Millionen Euro mehr als noch 2013.

410.000 Schadensmeldungen haben die Versicherer laut GDV-Bericht 2014 bei den Hausrat- und Wohngebäudeversicherungen registriert. Ein Schaden kostete im Durchschnitt 830 Euro.

Besonders in den Sommermonaten kommt es häufig zu Gewittern. Im Süden Deutschlands blitzt es häufiger als im Norden. In einer Stadt, die ein weitverzweigtes Leitungsnetz hat, führt ein Blitz seltener zu Schäden als auf dem Land.

Elektroinstallationen und elektrische Geräte innerhalb des Hauses sind durch einen Blitzableiter allein nicht geschützt. Dafür sind sogenannte Schutzgeräte nötig, zum Beispiel ein Blitzstromableiter in der zentralen Stromversorgung oder Überspannungsableiter vor jedem zu schützenden Gerät. Nicht geschützte Elektrogeräte sollten vor jedem Gewitter vom Netz getrennt werden.

Die Wohngebäudeversicherung schützt vor den finanziellen Folgen, die Blitzschäden am Haus (Dachschäden, Mauerschäden oder fest eingebaute Elektroinstallationen) anrichten. Die Hausratversicherung deckt den Hausrat ab, den Computer, Fernseher oder andere technische Geräte. Eine zusätzliche Klausel in der Wohngebäude- und Hausratversicherung schützt zudem noch vor Überspannungsschäden.

 

 

20.07.2015, Statistik

Wohnungen werden auch in Hannover immer teurer

 

In Dresden, Hamburg, Hannover und Berlin wird Wohnraum immer teurer. Besonders bei den Eigentumswohnungen in den innerstädtischen Gebieten steigen die Preise – allen voran in Hannover.

 

Die Immobilienpreise steigen in den nördlichen und östlichen Metropolregionen unterschiedlich stark. Nach Zahlen des Lübecker Finanzdienstleisters Dr. Klein machten dabei die Eigentumswohnungen in und um Hannover im zweiten Quartal 2015 den größten Sprung, die Quadratmeterpreise stiegen im Vergleich zum Vorquartal um 5,5 Prozent auf durchschnittlich 1.911 Euro pro Quadratmeter. Gleichzeitig blieben die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in der Region annähernd auf demselben Niveau, plus 0,35 Prozent (1.702 Euro pro Quadratmeter).

 

In den drei anderen untersuchten Metropolregionen Berlin, Hamburg und Dresden stiegen die Immobilienpreise um Werte irgendwo zwischen denen in Hannover.

Wohnungen Vergleich Vorquartal Häuser Vergleich Vorquartal

Berlin 2.900 EUR/qm + 3,26 % 2.000 EUR/qm + 2,70 %

Hamburg 3.295 EUR/qm + 2,34 % 2.234 EUR/qm + 1,25 %

Hannover 1.911 EUR/qm + 5,48 % 1.702 EUR/qm + 0,34 %

Dresden 2.087 EUR/qm + 0,57 % 1.976 EUR/qm + 1,71 %

 

Insbesondere in Berlin und Hamburg sind dabei die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen erheblich teurer als für Ein- oder Zweifamilienhäuser. "Das liegt natürlich auch daran, dass Wohnungen in der Regel innenstadtnäher sind, sich Ein- und Zweifamilienhäuser meist in den günstigeren Außenbezirken befinden", erklärt Frank Lösche von Dr. Klein.

Trotz steigender Immobilienpreise bleibt das Interesse am Eigenheim wegen ebenfalls steigender Mieten hoch. Dazu kommt, dass in der derzeitigen Niedrigzinsphase die Immobilien-Finanzierung deutlich günstiger ist als noch vor einigen Jahren.

Der Trendindikator für Immobilienpreise (DTI) von Dr. Klein basiert auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen.

 

 

17.07.2015, Gesetzgebung

Gesetzentwurf zur Prüfung der Kreditwürdigkeit

 

Bei Immobilienkrediten will Verbraucherminister Heiko Maas für die Verbraucher nachjustieren. "Die Inanspruchnahme eines Immobilienkredits ist oftmals mit erheblichen finanziellen Risiken verbunden", sagt der Minister. Die Banken sollen deswegen die Kreditwürdigkeit des Verbrauchers gründlicher prüfen.

Gleichzeitig müssen die Kreditgeber laut Entwurf die Antragssteller genauer als bisher über die Baufinanzierung informieren. Die Beratung beziehungsweise Vermittlung zu den Krediten muss dabei künftig gewissen Anforderungen entsprechen. Darüber hinaus ist es den Kreditgebern nur noch in Ausnahmefällen gestattet, Kredite im Paket mit anderen Finanzprodukten zu vertreiben.

 

Ein Bestandteil der Kundenbetreuung der GSA Immobilien GmbH ist die Unterstützung der Käufer bei der Findung der optimalen Immobilienfinanzierung. Dabei kommt den Käufern die 20-jährige Erfahrung der Mitarbeiter der GSA Immobilien GmbH auch in der Wertung von Finanzierungsangeboten der Banken zu Gute, bei der die Käufer einen neutralen Blickwinkel unserer Makler voraussetzen können.

 

 

13.07.2015, Altersvorsorge

Den Deutschen fehlt der Finanzplan fürs Alter

 

Bei den meisten Deutschen herrscht in Bezug auf die Rente große Unsicherheit.

Nach aktueller Aegon Ruhestandsstudie hat nur etwa jeder zehnte Befragte das Gefühl, für das Alter gut vorgesorgt zu haben. Dagegen räumt jeder zweite ein, finanziell nur schlecht oder sogar überhaupt nicht auf den Ruhestand vorbereitet zu sein. Dazu kommt, dass die meisten überhaupt nicht wissen, welches Einkommen sie im Alter haben werden. Nicht einmal jeder fünfte kennt seine genaue Rentenhöhe.

Zur Unwissenheit über das Finanzielle gesellt sich oft auch eine falsche Einschätzung über das zu erwartende Lebensalter. Lediglich jeder fünfte Befragte rechnet mit mehr als 20 Jahren Ruhestand. Laut Studienautoren werden die Menschen heute allerdings im Schnitt 15 Jahre Älter als ihre Großeltern. Angehende Ruheständler sollten so besehen ihre Altersvorsorge bis zum 95. Lebensjahr planen.

"Unzureichende Planung und steigende Lebenserwartung sind eine gefährliche Kombination", sagt Andreas Mang von Aegon in Deutschland. "Doch statt den Kopf in den Sand zu stecken, sollten sich angehende Ruheständler frühzeitig Gedanken machen, wie das vorhandene Vermögen ruhestandsgerecht angelegt werden kann."

Für die Ruhestandsstudie 2015 des niederländischen Versicherers Aegon wurden 16.000 Erwerbstätige und Rentner in 15 Ländern online befragt, darunter 1.000 aus Deutschland. Die Studie vergleicht dabei auch, wie gut die Bürger in den einzelnen Ländern auf den Ruhestand vorbereitet sind. Beim Index 2015 rangiert Deutschland mit 6,1 von 10 Punkten erneut auf Rang fünf und steht damit im Ländervergleich im Mittelfeld.

 

Bei der Ruhestandsplanung sollte auch der Immobilienbesitz eine wesentliche Rolle spielen, da bei vielen Erwerbstätigen die Miete 30% bis 50% der Ausgaben beträgt. Der Eintritt in den Ruhestand bedeutet für die meisten eine Verringerung der Einnahmen und damit verbunden eine Verschlechterung der finanziellen Gesamtsituation. Die Folge davon ist, dass sich Senioren eine neue, kleinere Wohnung suchen müssen, um Ihre Ausgaben zu verringern, somit Ihr gewohntes Umfeld verlassen müssen. Da jedoch die Zahl der Haushalte Alleinstehender in den vergangenen Jahren kontinuierlich stieg, ist die Nachfrage in diesem Segment des Wohnungsmarkes unverändert hoch und somit das gewünschte Sparpotential gering. Welche Vorteile dagegen Wohneigentum bietet, welche Objekte dafür in Frage kommen und welche Besonderheiten in der jeweiligen Region zu beachten sind, erfahren Sie in einer auf Ihre individuelle Situation zugeschnitten Beratung durch die Mitarbeter der GSA Immobilien GmbH.

 

 

06.07.2015, Recht

Deutsche unterschätzen Rechtskosten

 

Die Deutschen wissen nicht genau Bescheid, was Anwälte verlangen oder wie hoch Gerichtsgebühren und Sachverständigungskosten sein können. Gerade mal sechs Prozent schätzen laut Umfrage die Kosten realistisch ein.

Rund 80 Prozent setzen ihre Erwartungen zu Anwalts- oder Gerichts-Kosten zu niedrig an. Das ergab eine Forsa-Studie im Auftrag des Gesamtverbandes der deutschen Versicherungswirtschaft. Lediglich sechs Prozent lagen demnach mit ihrer Schätzung richtig. "Das Ergebnis überrascht: Obwohl fast 60 Prozent der Befragten angeben, dass sie schon einmal rechtliche Hilfe benötigten, herrscht über die Höhe der anfallenden Kosten große Unkenntnis", sagt Thomas Lämmrich von der GDV.

Knapp die Hälfte der Befragten würde auf ihr Recht verzichten, wenn die Rechtskosten höher ausfallen als ihre Forderung, insbesondere ältere Menschen. "Dass viele Menschen wegen des Kostenrisikos auf ihr Recht verzichten würden, ist besorgniserregend", sagt Lämmrich. "Der Zugang zum Recht darf nicht zu einer Frage der wirtschaftlichen Stärke des Einzelnen werden." Wer das meiste Geld für Anwälte hat, gewinnt den Rechtstreit. Das glauben zumindest über 50 Prozent der Teilnehmer.

Die Forsa-Umfrage im Auftrag des GDV fand im April 2015 statt. Über 1.000 Bürger ab 18 Jahren beantworteten Fragen zum Thema "Einschätzungen zu Kosten eines Rechtsstreits".

 

Durch die Beauftragung der Makler der GSA Immobilien GmbH beugen Sie rechtlichen Auseinandersetzungen mit Ihren Geschäftspartnern vor und wissen einen Partner an Ihrer Seite, der eine 20-jährige Erfahrung mit der reibungslosen Abwicklung von Immobiliengeschäften nachweisen kann.

 

03.07.2015, Finanzierung

Gehen Sie lieber auf Nummer sicher

 

Eine Baufinanzierung ist eine Entscheidung, die die meisten Menschen nur einmal im Leben treffen. Jedoch begleitet einen die Immobilienfinanzierung ein Leben lang. Das heißt: Ein Fehler kann Sie teuer zu stehen kommen, denn einen zweiten Versuch haben Sie meistens nicht! Umso wichtiger ist es, wenn Sie einem verlässlichen Partner vertrauen können.

Machen Sie es einfach wie viele andere Kunden: Nutzen Sie die langjährige Erfahrung der Makler der GSA Immobilien GmbH im Immobiliengeschäft und deren Finanzierung! Unsere Makler bieten Ihnen eine persönliche Betreuung – vom Erstkontakt bis hin zur Auszahlung. Wir bieten Ihnen einen sehr gute Service und eine außerordentlich gute individuelle Betreuung. Daneben überzeugen wir durch günstige Konditionen in der Baufinanzierung. Die Mitarbeiter der GSA Immobilien GmbH greifen für Ihr Angebot auf mehrere Finanzierungspartner zurück. Dadurch ersparen Sie sich einen umfangreichen Vergleich bei verschiedenen Banken und Sparkassen, denn wir berücksichtigen selbst regionale Anbieter oder Spezialinstitute. Daneben binden wir staatliche Fördermöglichkeiten ein (u.a. KfW-Programme).

 

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29.06.2015, Recht

"Widerrufs-Joker" für den Immobilien-Kredit

 

Wegen fehlerhaften Widerrufsbelehrungen gilt laut Verbraucherzentrale NRW bei vielen Immobilienkrediten keine Frist für den Widerruf. Verbraucher können so in der aktuellen Niedrigzinsphase ihre teuer verzinsten Kredite durch billigere ersetzen – dürfen aber ihren „Widerrufs-Joker“ nicht verfrüht ausspielen.

Rund 70 Prozent der Widerrufsbelehrungen bei Immobilienkredite sind laut Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen fehlerhaft. Das geht aus der Untersuchung von rund 600 Verträgen hervor.

Die Konsequenzen daraus könnten sich für die Kreditnehmer lohnen, denn: "Der Widerruf kann nicht nur – wie üblich – binnen 14 Tagen ausgeübt werden, sondern unbefristet", schreiben die Verbraucherschützer. Auch Jahre nach Vertragsabschluss können damit Kredite widerrufen werden – wegen der aktuell niedrigen Zinsen könnten sich die Verbraucher so der alten, hohen Zinsen entledigen.

"Obendrein entfällt eine teure Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank, die bei Bestehen eines Kündigungsrechts fällig wäre", so die Verbraucherzentrale NRW. Bereits gezahlte Entschädigungen könnten die Verbraucher per nachträglichen Widerruf sogar zurückholen. Laut Verbraucherzentrale vertreten allerdings einige Gerichte die Meinung, dass ein Widerruf nach der Tilgung des Kredits nicht mehr möglich ist.

Wird der "Widerrufs-Joker" zu früh ausgespielt, kann das für den Kreditnehmer allerdings auch "dramatische Folgen" haben, warnen die Verbraucherschützer. Denn die schuldner müssen mit dem Widerruf auch Pflichten erfüllen: zum Beispiel den ausstehenden Kreditbetrag innerhalb von 30 Tagen zurückzahlen.

"Können sie das nicht, droht die Zwangsversteigerung und der Verlust des Hauses oder der Wohnung", schreiben die Verbraucherschützer. Die Kreditnehmer müssen sichergehen, dass sie das Geld mit eigenen Mitteln oder einem neuen Darlehen zurückzahlen können.

Die Verbraucher müssen sich außerdem auf den Widerstand der Geldinstitute einstellen. Laut Verbraucherschützer akzeptieren zahlreiche Banken den Widerruf bisher nicht, was einen Gang vor Gericht nötig machen könnte. Je höher dabei das Restdarlehen ist, desto höher sind auch die Prozesskosten, die schnell in die Tausende Euro gehen können.

 

 

24.06.2015, Finanzen

Hypothek vorzeitig abzahlen

 

Wer seine Immobilie verkauft, kann mit dem Geld seine laufende Hypothek sofort zurückzahlen. Die Bank möchte aber eine Entschädigung für die entgangenen Zinsen.

Nach einer Studie der Bausparkasse BHW wollen acht Prozent der Hausbesitzer ihre Immobilie verkaufen. Viele besitzen aber noch eine Hypothek, die sie abzahlen müssen. Die jeweilige Bank muss die Rückzahlung und eine Vorfälligkeitsentschädigung zustimmen. Letztere gleicht die Verluste aus, die durch entgangene Zinszahlungen entstanden sind.

Die Gebühr ist je nach Höhe des Darlehens, Restlaufzeit und Zinssatz unterschiedlich. Sobald die Bank die Forderung einstuft, kann der Kunde die Restsumme sofort begleichen oder mit einem neuen Darlehen umschulden.

Wenn der Kredit auf 15 oder 20 Jahre abgeschlossen ist, hat der Darlehensnehmer nach zehn Jahren ein außerordentliches Kündigungsrecht. "Das heißt, dass das Darlehen nach Ablauf von zehn Jahren in jedem Fall ohne zusätzliche Gebühren vollständig zurückgezahlt werden kann", sagt Bernd Neuborn von BHW. Für den Darlehensnehmer gilt aber auch eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.

 

 

23.06.2015, Recht

Vermieter darf eigenen Rauchmelder einbauen

 

Der Mieter muss in seiner Wohnung die Rauchmelder des Vermieters dulden, auch wenn er bereits einen Eigenen eingebaut hat. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden:

Der Vermieter wollte in den Wohnungen seiner Mieter Rauchmelder anbringen lassen. Die Mieter lehnten daraufhin den Einbau ab, da sie schon selber welche angebracht haben. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass die Mieter dies dulden müssen. Die Rauchmelder des Vermieters würden demnach den Gebrauchswert der Wohnungen nachhaltig erhöhen und die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern. Einbau und Wartung der Rauchmelder für das gesamt Gebäude führen zu mehr Sicherheit (BGH, Az: VIII ZR 216/14, VIII ZR 290/14).

 

 

18.06.2015, Erbschaft

Regeln für die Erben

 

Nach dem Verlust eines Angehörigen ist die Trauer groß. Auch wenn es für die meisten schwer fällt: Die Hinterbliebenen müssen einige Formalitäten dringend erledigen, zum Beispiel für die Beerdigung.

Der nächste Angehörige wie zum Beispiel der Lebenspartner, ist dafür verantwortlich, die Beisetzung zu organisieren. Die Kosten für die "standesgemäße" Beerdigung muss der Erbe tragen. Diese sind an die Vermögensverhältnisse angepasst.

 

Sterbeurkunde

Der Hinterbliebene muss im Standesamt den Todesfall ins Sterbebuch eintragen lassen. Das geschieht beim Standesamt. Dafür muss er Personalausweis des Verstorbenen, die Geburts- und Eheurkunde vorlegen. Ein Bestatter kann diese Aufgaben übernehmen.

 

Versicherungen

Besitzt der Verstorbene eine Lebens-, Unfall- oder Sterbegeldversicherung, dann muss die zuständige Versicherung schnellstens informiert werden. Es bestehen teilweise Fristen von 24 bis 48 Stunden, damit die Versicherung die volle Summe auszahlt. Der Erbe sollte sich auch einen Überblick über laufende Verträge verschaffen.

 

Erbfall

Ein Erbe muss sich innerhalb von sechs Wochen entscheiden, ob er den Nachlass annimmt oder ablehnt. Laut Erbrecht kann nicht nur das Vermögen, sondern es können auch die Schulden vererbt werden. Wenn der Erbe die Schulden nicht annehmen möchte, dann ist eine Erklärung beim Nachlassgericht erforderlich. Ein einmal angenommenes Erbe kann man nicht mehr ablehnen.

 

Digitaler Nachlass

Immer mehr Menschen hinterlassen heute Spuren im Internet. Ob E-Mail Accounts, Konten bei Online-Händlern oder Profile in sozialen Netzwerken. Die Hinterbliebenen sind ebenfalls dafür verantwortlich, den digitalen Nachlass zu regeln. Mit dem Erbschein besteht die Möglichkeit, Passwörter von den Internetunternehmen zu bekommen, um an die bestehenden Konten zu gelangen.

 

Die Mitarbeiter der GSA Immobilien GmbH beraten Sie beim Erbe einer Immobilie über die Möglichkeiten der Verwertung oder weiteren Nutzung und bereiten die notwendigen Dokumente für die Behörden und den Notar vor. Dadurch werden Missverständnisse in Erbengemeinschaften, Fehler bei der Vorbereitung von Behörden- und Notarterminen, sowie Haftungsrisiken gegenüber dem Käufer vermieden.

 

 

16.06.2015, Recht

Rechtslage zum Grillen

 

Die Temperaturen steigen und überall liegt Grillduft in der Luft. Aber nicht jeder teilt die Grill-Leidenschaft. Eine einheitliche Rechtslage zum Thema Grillen gibt es nicht. Ein striktes Verbot haben die Gerichte nur in Ausnahmefällen ausgesprochen.

Ein Blick auf den Mietvertrag lohnt sich: Wenn der Vermieter das Grillen mit Holzkohle verbietet, dann ist das Verbot rechtsgültig. Grillt der Mieter dann trotzdem, riskiert er eine Kündigung. In einem Mietshaus mit mehreren Parteien reicht es, wenn sich eine Person dadurch belästigt fühlt und sich beschwert. Zieht vom Balkon oder Garten sogar Qualm in die Wohnung, kann ein Bußgeld erfolgen. Ein Elektrogrill wird von den meisten Vermietern akzeptiert.

Wenn im Mietvertrag keine Einschränkung steht, darf gegrillt werden. Wie lange und häufig, ist regional unterschiedlich. Das Oberlandesgericht in Bayern hat entschieden, dass Mieter in der äußersten Ecke des Gartens grillen dürfen. 25 Meter vom Haus entfernt und fünfmal im Jahr. In Berlin zum Beispiel ist das Grillen 20 bis 25 Mal pro Jahr für rund zwei Stunden und bis 21 Uhr erlaubt.

Generell darf so oft und viel gegrillt werden wie man will, solange sich die Nachbarn nicht gestört fühlen. Am besten ist es, vorab mit den Nachbarn zu reden und das Thema Grillen anzusprechen. So entgeht man unnötigem Ärger.

 

 

14.06.2015, Recht

Vermieter-Bescheinigung kommt wieder

 

Ab dem 1. November 2015 muss nach einem Umzug wieder die sogenannte Vermieter-Bescheinigung beim Einwohnermeldeamt vorliegen.

 

2002 hatte die Regierung die Bescheinigung abgeschafft. Seitdem konnte sich jeder Bürger unter einer Adresse anmelden ohne nachweisen zu müssen, ob man tatsächlich da lebt. Das führte aber öfter zu Missbrauch von Adressen. Die Bundesregierung hat das Gesetz bereits 2013 eingeführt.

In der Bescheinigung muss der Vermieter den Ein- oder Auszug schriftlich oder elektronisch innerhalb von zwei Wochen bestätigen. In der Bestätigung stehen Name, Anschrift des Vermieters, die Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Ein- oder Auszugdatum, die Anschrift der Wohnung sowie die Namen der meldepflichtigen Personen. Vermieter, die einen Ein- beziehungsweise Auszug nicht melden, riskieren ein Bußgeld von 1.000 Euro.

Laut dem Gesetz ist es verboten, jemandem eine Wohnungsanschrift anzubieten, obwohl die Person keinen Bezug zur Wohnung hat. Wer gegen diese Vorschrift verstößt, dem drohen bis zu 50.000 Euro Strafe.

 

 

07.06.2015, Altersvorsorge

Die Deutschen sparen zu wenig

 

Die Deutschen sind beim Thema Alterseinkommen und Altersvorsorge schlecht informiert. Laut einer Umfrage können nur wenige ihr Einkommen im Alter einschätzen.

62 Prozent der Deutschen können ihr voraussichtliches Einkommen im Ruhestand nicht planen. 29 Prozent gaben an, ihr Einkommen im Alter einschätzen zu können. Das ergab eine Umfrage für den Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. GDV.

"Um den Bürgern mehr als nur ein Gefühl für ihre Einkommenssituation im Alter zu geben, brauchen sie verständliche und umfassende Informationen", so GDV-Präsident Alexander Erdland. Ein Aufbau einer Online-Plattform soll dem Kunden umfangreiche Informationen zum Thema Altersvorsorge geben.

Für 57 Prozent der Bürger war es "unmöglich" die Frage die zu beantworten, wie hoch die monatliche Sparsumme sein muss. 15 Prozent können derzeit nicht für das Alter vorsorgen und 38 Prozent wissen nicht, wie viel sie ansparen. Die Ergebnisse zeigen, dass die Bürger weniger ansparen als notwendig. 14 Prozent der Befragten legen monatlich unter 100 Euro zurück.

 

Die Mitarbeiter der GSA Immobilien GmbH beraten Ihre Kunden seit 20 Jahren erfolgreich in den Marktsegmenten Immobilienfinanzierung, Immobilienerwerb- und -veräußerung, sowie Aufbau eines Immobilienpools zur Deckelung weiterer Investments mit höheren Risiken in anderen Anlagemärkten.

 

 

06.06.2015, Altersvorsorge

Ausreichendes Wissen über Geldanlagen

 

Wer sich auf einer Party laut Studie unbeliebt machen will, muss nur über Geldanlagen sprechen. Der Bürger betrachtet das Thema Finanzen als notwendiges Übel.

71 Prozent der Deutschen werten ihr Wissen "ausreichend" oder noch schlechter ein. Sieben Prozent davon geben sich sogar die Note "sechs". Das ergab eine Umfrage von Meinungsforschungsinstitut Emnid, die die Postbank in Auftrag gegeben hat.

Besonders groß sind die Defizite bei jungen Menschen von 16 bis 29 Jahren und Frauen. "Ökonomisches Grundwissen ist aber sehr wichtig, damit man seine eigenen Finanzen sinnvoll verwalten kann", erklärt Helma Eckhardt von der Postbank. Viele Ersparnisse liegen auf schlecht verzinsten Spar- oder Tagesgeldkonten und verlieren Jahr für Jahr an Wert. Auf der anderen Seite investieren schlecht informierte Anleger ihr Geld in risikoreiche Finanzprodukte.

Für 53 Prozent der Deutschen sind Finanzthemen langweilig. "Angesichts drohender Rentenlücken wächst zudem die individuelle Verantwortung für die finanzielle Vorsorge. Wer heute nicht über ein Mindestmaß an Finanzwissen verfügt, ist diesen Herausforderungen nicht gewachsen und trifft vielleicht falsche Entscheidungen", warnt Eckhardt.

 

Investitionen im Immobilienbereich sind seit Jahren risikoarm, wertstabil und von Renditen im gehobenen Bereich begleitet. Wir beraten Sie, das auf Ihre finanzielle Situation und Möglichkeiten zugeschnittene Immobilieninvestment aufzubauen, um mittelfristig neue Perspektiven in Ihrer Lebensplanung und langfristig eine solide Altersvorsorge zu schaffen.

 

 

04.06.2015, Finanzen

Bau-Zinsen steigen wieder

 

Die Erholung auf dem Anleihemarkt führt derzeit auch beim Baugeld zu höheren Zinsen. Hier kann schon ein kleiner Anstieg den Bauherren mehrere Tausend Euro kosten.

 

"Die Zeit immer neuer Rekordtiefstände bei den Konditionen für Immobilienkredite dürfte damit vorbei sein", sagt Marco Bargel, Chef-Investmentstratege der Postbank. Bereits seit Ende April ist der Abwärtstrend bei den Staatsanleihen gestoppt, die Zinsen für die Zehn-Jahres-Anleihe liegen derzeit bei um die 0,75 Prozent.

 

Mit den Zinsen für Staatsanleihen sind auch die Hypothekenzinsen bereits wieder gestiegen. "Jedes Zehntelprozent kostet auf die Kreditlaufzeit gerechnet viel Geld", weiß Thorsten Berg von der LBS, und gibt ein entsprechendes Beispiel gleich mit: Konnten Bauherren im April einen Zehn-Jahres-Kredit im Schnitt für rund 1,2 Prozent bekommen, waren es im Mai bereits rund 1,5 Prozent. Bei einem Darlehen über 200.000 Euro und einer jährlichen Tilgung von drei Prozent ergibt sich daraus eine Mehrbelastung von insgesamt rund 6000 Euro.

 

Trotz dieser ersten kleineren Trendwende befinden sich die Zinsen derzeit noch auf einem relativ niedrigen Stand. Das könnte sich allerdings schnell ändern, sofern die Inflation weiter ansteigt und das milliardenschwere Anleihenkaufprogramm der Europäischen Zentralbank ausläuft.

 

 

25.05.2015, Anlage

Die Deutschen sind risikoscheu

 

Die Deutschen sind nicht bereit, ihr Anlageverhalten zu verändern. Trotz der extremen Niedrigzins- phase bleiben sie risikoscheu. Nur sechs Prozent des Geldvermögens sind in Aktien investiert, das entspricht etwa 300 Millionen Euro.

Für viele bieten Aktien die größten Renditemöglichkeiten. Knapp 1,9 Billionen Euro der deutschen Bundesbürger bleiben auf niedrig verzinsten beziehungsweise unverzinsten Konten. Dazu zählen Spareinlagen, Sparbriefe sowie Sicht- und Termineinlagen. Die Ansprüche auf verschiedenen Altersvorsorgeeinrichtungen belaufen sich auf knapp zwei Billionen Euro.

Die Deutschen besitzen rund 129 Milliarden Euro Bargeld. 2012 waren es noch 103 Milliarden.

Die privaten Haushalte besitzen über fünf Billionen Euro an Geldvermögen.

 

Die Kundenberater der GSA Immobilien GmbH beraten Sie über die Investitionsmöglichkeiten und deren Risiken im Immobilienmarkt.

 

 

17.05.2015, Versicherungen

Tornados nehmen zu

 

Landläufig werden Tornados zumeist in den USA verortet. In der ersten Maiwoche fegte ein Tornado über die Kleinstadt Bützow in Mecklenburg-Vorpommern. Die verheerende Bilanz laut GDV:

30 Verletzte, 126 Häuser demoliert, 16 davon inzwischen unbewohnbar.

Von bis zu 60 Tornados geht der Deutsche Wetterdienst in Deutschland pro Jahr aus, im ver- gangenen Jahr waren es laut Meteorologen 51. Die Wirbelstürme treten häufig zusammen mit Gewitterfronten im Sommer auf. Die “Tornadosaison” steht in Deutschland also noch bevor. Die Schäden eines Tornados deckt die Wohngebäude- und Hausratversicherung ab.

 

Neben den Hochwassern steigt laut Meteorologen auch die Zahl und Stärke der Tornados. Grund dafür ist die zunehmende Zahl an Sommergewittern, wodurch die Wahrscheinlichkeit von Tornados steigt.

Tornados entstehen bei hoher Luftfeuchtigkeit, Schauer und Gewitter sowie einer starken Wirbelbildung in höheren Luftschichten. Trifft der schlauchartiger Wirbel in einer Schauer- oder Gewitterwolke auf den Boden, spricht man von einem Tornado.

 

 

10.05.2015, Versicherungen

Zahl der Einbrüche gestiegen

 

Die Wohnungseinbrüche sind im Jahr 2014 weiterhin hoch geblieben. 150.000 versicherte Fälle hat der Versicherungsverband GDV registriert. Die Hausratversicherer haben 490 Millionen Euro für die Schäden geleistet.

 

Im Vergleich zum Vorjahr mussten die Versicherer zehn Millionen Euro mehr zahlen. In den vergangenen fünf Jahren haben die Schäden um rund 170 Millionen Euro zugenommen. Das geht aus dem Einbruch-Report 2015 hervor, den der Gesamtverband der Deutschen Versicherungs-wirtschaft (GDV) in Berlin vorgestellt hat.

 

"Die Zahlen verdeutlichen, dass es in den letzten Jahren nicht gelungen ist, wirkungsvoll gegen Einbrecher vorzugehen", erklärte der GDV-Vorsitzende Jörg von Fürstenwerth. Die Sicherheits-technik an Fenstern und Türen ist in Deutschland laut GDV veraltet. Professionelle Täter können innerhalb von Sekunden ein Fenster aufhebeln.

 

Die GDV fordert neue Bauvorschriften und eine bessere Förderung der Nachrüstung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau.

 

Die häufigsten Einbrüche finden in der dunklen Jahreszeit zwischen zehn und 18 Uhr statt. Viele Opfer leiden unter physischen Folgen. "Wenn wir wissen, dass Einbruchopfer noch Monate, zum Teil Jahre unter der Tat leiden, ist es höchste Zeit, die Menschen effektiver vor Einbrechern zu schützen", sagte von Fürstenwerth.

 

Die Makler der GSA Immobilien GmbH empfehlen Ihnen den qualifizierte Fachmann in Ihrer Nähe um über die verbesserte Sicherheitstechnik den Wert Ihrer Immobilie zu steigern.

 

 

04.05.2015, Versicherungen

Versicherungen prüfen

 

Jeder Deutsche gibt im Jahr etwa 2.000 Euro für Versicherungen aus. Laut der Versicherungs-organisation Geld und Verbraucher (GVI) sind viele Haushalte falsch und überteuert versichert.

 

Bei über 450 Millionen Verträgen sind wichtige Risiken oft nur mangelhaft abgesichert. „Jeder Vierte der Deutschen besitzt keine private Haftpflichtversicherung, dabei ist sie einer der wichtigsten Versicherungen überhaupt“, so Siegfried Karle von der GVI. Noch schlimmer sieht es bei der Berufsunfähigkeit aus. Drei von vier Deutschen haben eine solche Police nicht abgeschlossen, wenn doch, „dann sind die versicherten Renten viel zu niedrig oder die Zahlungsdauer zu kurz“, so Karle.

 

Karle rät auch zu einem regelmäßigen Altersvorsorgecheck. Angesichts der niedrigen Zinsen müssen sich die Verbraucher fragen, wie realistisch die bei Vertragsabschluss angegebenen Ziele überhaupt noch sind. Ist das nicht der Fall, müssen sie womöglich ihre Beiträge aufstocken oder nach Alternativen schauen.

 

Die Wahl der richtigen Versicherungen ist nicht einfach, da die Preisunterschiede oft groß sind. Bei gleichen oder ähnlichen Versicherungen bezahlt der Verbraucher oft das Dreifache. Versicherungen sollten von einem Experten genau überprüft werden, da laut der GVI bis zu 500 Euro gespart werden können.

 

Zu Versicherungen rund um die Immobilie beraten Sie die Mitarbeiter der GSA Immobilien GmbH. Zur Altersvorsorge waren Immobilien jeher prefäriert. Wir weisen Ihnen Ihre Möglichkeiten zur Bildung eines immobilienbasierten Kapitalstockes für Ihre Altersvorsorge auf.

 

 

30.04.2015, Finanzen

Lösen Versicherungen die nächste Finanzkrise aus?

 

Wegen der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank können Lebensversicherungen ihre Renditeversprechungen immer weniger halten, sagt Finanzanalyst Antonio Sommese und warnt: "Die letzte Finanzkrise ging von der Immobilienblase in den USA aus, die nächste wird durch die europäische Versicherungswirtschaft ausgelöst werden."

 

Allein in der EU haben die Versicherungen laut Finanzexperte Antonio Sommese rund 4,4 Billionen Euro angelegt. Das Problem:

Deutsche Versicherungen zahlen bei den Lebensversicherungen im Schnitt einen Garantizins von um die drei Prozent. Gleichzeitig enden die Laufzeiten ihrer vor zehn Jahren abgeschlossenen, hoch verzinsten Staatsanleihen. Die Staatsanleihen heute werfen indessen kaum noch etwas ab. Eine deutsche Staatsanleihe mit zehnjähriger Laufzeit wird nur noch mit knapp über null Prozent verzinst. "Trotzdem bleiben die Versicherungen eine Geißel des Anleihenmarktes", sagte Antonio Sommese. Wegen der politisch verordneten hohen Eigenkapitalquote können Versicherungen ihr Geld nicht in Aktien (Fremdkapital) anlegen.

 

"Die Belastungen werden damit zwangsläufig steigen, insbesondere für kleinere Versicherer", sagt Sommese. Die Folge seien zunehmende Fusionen und Übernahmen wie in Japan, "aber auch der Kollaps einer Versicherung ist denkbar und könnte das gesamte Finanzsystem erneut ins Wanken bringen".

 

Auch der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) warnt vor den Folgen des billigen Geldes, auch für die Versicherungsnehmer. "Die ultralockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank schwächt die private Altersvorsorge der Bundesbürger empfindlich", sagt BVR-Vorsstand Andreas Martin.

 

Somit ist die Immobilie nicht nur für Institutionelle Anleger interessant. Machen auch Sie sich unabhängig von den Schwankungen an den Kapitalmärkten und der Unberechenbarkeit der Entwicklung von Wertpapieren, deren maßgebliche Indikatoren von Ihnen unbeeinflussbar bleiben. Solide Werte werden Ihnen von der GSA Immobilien GmbH vermittelt. Wir weisen Ihnen die Potentiale in diesem Markt auf und freuen uns auf einen Beratungstermin mit Ihnen.

 

 

27.04.2015, Finanzen

Neues Gesetz soll Kleinanleger schützen

 

Vor über einem Jahr waren zehntausende Kleinanleger von der Firmenpleite des Windparkbetreibers Prokon betroffen. Mit dem neuen Kleinanlegerschutzgesetz will die Regierung Ereignisse wie diese verhindern. Das Gesetz soll voraussichtlich im Sommer in Kraft treten.

 

„Aus Verbrauchersicht enthält das Kleinanlegerschutzgesetz einige Regelungen zum besseren Schutz vor riskanten Finanzanlagen auf dem Grauen Kapitalmarkt“, sagt Klaus Müller, Vorstand des Verbraucherzentralen Bundesverbands. So werden die Verbraucher umfangreicher informiert und die staatliche Aufsicht gestärkt. Von letzterer erwartet Verbraucherschützer Müller, dass sie „konsequent durchgreift, wenn kollektive Verbraucherinteressen gestört werden“.

 

Laut neuem Gesetz unterliegen die Anlageprodukte auf dem grauen Kapitalmarkt künftig dem Vermögensanlagengesetz, das insbesondere Informationspflichten regelt. Auf dem grauen Kapitalmarkt werden zum Beispiel Schiffsbeteiligungen oder geschlossene Immobilienfonds gehandelt, er unterliegt bisher kaum der staatlichen Aufsicht.

 

Mit dem Gesetz müssen Anbieter von Vermögensanlagen künftig ein Vermögensanlage-Informationsblatt (VIB) erstellen. Auf dem Informationsblatt sowie auf Werbemitteln muss ein Warnhinweis ähnlich wie bei Zigarettenschachteln stehen, allerdings nur mit einer Textvariante: „Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.“ Bei Verstößen gegen die Informations-Auflagen kann die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) Werbung oder Vertrieb beschränken oder verbieten.

 

Ausnahmeregeln schwächen den Anlegerschutz

Von der Informationspflicht ausgenommen sind Vermögensanlagen von Genossenschaften und sozialen Projekten, wenn bei deren Vertrieb keine Provisionen fließen. „Ausnahmen erzeugen Begehrlichkeiten“, warnt Finanzexpertin Dorothea Mohn. Sie schlägt stattdessen ein generelles Provisionsverbot vor, „um zu verhindern, dass Genossenschaften und soziale Projekte künftig die Unternehmensform für unseriöse Anlageprodukte werden“.

 

Nicht zufrieden sind die Verbraucherschützer mit den „großzügigen“ Ausnahmenregeln beim Crowdinvesting. Trotz neuem Gesetz seien Crowdinvestings künftig weiterhin ohne Prospekt möglich, Anleger erhalten so keine ausreichenden Informationen.

 

Die zuvor beschriebenen Sachverhalte mit überzogenen Renditeversprechen und Totalverlusten werden Sie im seriösen Immobilienmarkt nicht finden. Die Mitarbeiter der GSA Immobilien GmbH sind regional tätig, kennen das Potential und die Besonderheiten des Immobilienmarktes im Umfeld ihres Tätigkeitsbereiches und können Ihnen klar strukturiert das Potential Ihrer möglichen Immobilieninvestition darlegen. Die Zufrie-denheit unserer Kunden sehen als Grundlage einer langfristigen, vertrauensvollen Zusammenarbeit. Wir sind Ihr Partner für ein erfolgreiches Invest im Immobilienmarkt.

 

 

22.04.2015, Recht

Streitfall Erbschaft

 

Nicht selten droht aufgrund von Familienzwistigkeiten eine Enterbung der nächsten Angehörigen. Doch das Ehepartner und Kinder deshalb von der gesamten Erbschaft ausgeschlossen werden, ist fast nicht möglich. Banktip informiert über die Hintergründe.

 

Bei Geld hört die Freundschaft bekanntlich auf. Dieser Umstand lässt sich besonders deutlich bei Streitigkeiten in Erbangelegenheiten beobachten. Am Ende jahrelanger Differenzen zwischen den Familienangehörigen steht oftmals die Enterbung eines Familienmitglieds. Das bedeutet allerdings nicht, dass Kinder, Ehepartner und eingetragene Lebenspartner bei einem Tod des Erblassers leer ausgehen. Selbst wenn der Angehörige im Testament ausdrücklich von der Erbfolge ausgeschlossen wird. Gesetzliche Erben haben nämlich einen Anspruch auf den Pflichtteil der Erbschaft.

 

Der Pflichtteil beträgt generell den halben Wert des gesetzlichen Erbteils. Um dies an einem Beispiel zu verdeutlichen: Stirbt eine Witwe zweier Kinder, erhalten diese zu jeweils 50 Prozent den gesetzlichen Erbteil. Bei einem eventuellen Ausschluss im Testament des Erblassers bekommen die Kinder dann den Pflichtanteil von jeweils 25 Prozent. Bei einer angenommenen Erbschaft von 500.000 Euro liegt der Pflichtanteil bei zwei Kindern bei 125.000 Euro pro Kind.

 

Besteht der Nachlass vorwiegend aus Sachwerten wie beispielsweise Immobilien oder der Übernahme eines Unternehmens, kann das für den eingesetzten Erben proble-matisch werden, da der Pflichtteilsanspruch grundsätzlich immer ein Geldanspruch ist und im Erbfall unverzüglich zu leisten ist. Deshalb müssen Erben in einem solchen Fall oft die Sachwerte veräußern und beispielsweise eine geerbte Immobilie verkaufen, um den Pflichtteil an die nächsten Angehörigen auszahlen zu können. Bei besonderen Härtefällen kann das Nachlassgericht eine Stundung des Pflichtteils erwirken. Eine Stundung wird meist dann gewährt, wenn die wirtschaftliche Lebensgrundlage des Erben aufgrund einer sofortigen Auszahlung des Pflichtteils ins Wanken geraten würde. Dann kann das Nachlassgericht beispielsweise auch eine Ratenzahlung anweisen.

 

Bei besonders schwerwiegenden Fällen kann der Anspruch auf den Pflichtteil vom Gericht aufgehoben werden. Man spricht dann von einem sogenannten Pflichtteils-entzug. Dazu zählen die Fälle, in denen der gesetzliche Erbe dem Erblasser oder seinen Angehörigen nach dem Leben trachtet oder andere schwere Verbrechen gegen diese begeht. Bei einer rechtskräftigen Verurteilung zu einer Freiheitsstrafe von mindestens einem Jahr ohne Bewährung kann das Gericht den Pflichtteil ebenfalls entziehen.

 

Im Gegensatz zum Pflichtteilsentzug gibt es aber auch den Pflichtteilsverzicht. Der Pflichtteilsverzicht wird zwischen dem Erblasser und dem Pflichtteilsberechtigten vertraglich vereinbart und notariell beglaubigt. Meist leistet der Erblasser im Rahmen eines Pflichtteilsverzichts noch zu Lebzeiten eine Zahlung an den Erbberechtigten. Ein Pflichtteilsverzicht ist dann sinnvoll, wenn der Nachlass vorwiegend aus einem Haus oder einer Firma besteht und nicht geteilt werden soll. Somit muss der Erbe die Erbmasse nicht verkaufen, um den Pflichtteil auszahlen zu können.

 

Die Enterbung eines Familienmitglieds legt der Erblasser in einem Testament oder in einem Erbvertrag fest. Entscheidet sich ein Erblasser für diese Maßnahme, bieten sich verschiedene Möglichkeiten an, um den Nachlass und damit auch den Pflichtteil des Enterbten zu verringern. So kann der Erblasser etwa eine Schenkung veranlassen. Je länger die Schenkung zurückliegt, desto weniger wird sie beim Erbe berücksichtigt. Für jedes vergangene Jahr werden jeweils 10 Prozent weniger aufs Erbe angerechnet. Eine Schenkung im ersten Jahr nach dem Erbfall wird zu 100 Prozent berücksichtigt, im zweiten Jahr aber nur noch mit 90 Prozent. Nach mehr als zehn Jahren bleibt die Schenkung bei der Vererbung gänzlich unberücksichtigt. Doch bei einer Schenkung ist Vorsicht geboten. Die Schenkung muss zivilrechtlich als "echte" Schenkung anerkennt werden. Ansonsten kommt die Zehn-Jahres-Frist nicht zur Geltung. Auch eine Übertragung von Vermögen an Ehegatten muss rechtzeitig vorgenommen werden, da die Frist erst zum Zeitpunkt der Scheidung oder des Todes einsetzt. Ein Erbverzicht anderer gesetzlicher Erben sollte dagegen vermieden werden, da sich durch diesen der Pflichtanteil vergrößert.

 

Abschließend lässt sich feststellen, dass die nächsten Verwandten auch bei einer drohenden Enterbung keine Angst davor haben müssen, völlig auf der Strecke zu bleiben. Unabhängig davon, was der Erblasser in seinem Testament verfügt hat, bleibt der Pflichtteilsanspruch für die gesetzlichen Erben bis auf wenige Ausnahmen, etwa eine Freiheitsstrafe und ähnliche Vergehen des Erbberechtigten, bestehen. Erben von größeren Vermögen sollten sich auch unbedingt über die Erbschaftssteuer informieren.

 

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21.04.2015, Finanzierung

Gute Zeiten für den Immobilienkauf

 

Im vergangenen Jahr stiegen die deutschen Hauspreise im Schnitt um rund 4,5 Prozent, sagen Experten der Deutschen Bank. Demnach verteuerte sich der Wohnraum in mittelgroßen Städten wie Aachen, Leipzig und Mainz stärker als in Ballungszentren wie Hamburg und München. Dieser Trend soll anhalten: Die Deutsche Bank erwartet für 2015 bei Einfamilienhäusern und Bestandswohnungen ein Wachstum von drei Prozent, bei Neubauwohnungen von vier Prozent.

 

"Trotz steigender Preise bleibt Wohneigentum in Deutschland im langjährigen und internationalen Vergleich insgesamt erschwinglich", sagt Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung der Deutschen Bank. Grund dafür seien wachsende Einkommen und das sehr niedrige Zinsniveau.

 

Ende 2014 musste laut Zahlen der Deutschen Bank ein Bauherr für ein Darlehen mit

5- bis 10-jähriger Laufzeit durchschnittlich nur noch 2,2 Prozent Zinsen zu zahlen. Zu Jahresbeginn 2015 waren es nur noch 1,9 Prozent. Auf zehn Jahre gerechnet ist ein 100.000 Euro Darlehen allein dadurch um 3.000 Euro günstiger. Unter anderem wegen der lockeren Geldpolitik ist eine rasche Zinswende aktuell nicht in Sicht, sagt Grunwald: "Baugeld dürfte bis zum Jahresende sehr günstig bleiben."

 

Die EZB will mit dem Kauf von Staatsanleihen die Konjunktur im Euroraum ankurbeln und die Kaufkraft der Verbraucher in Krisenländern wie Griechenland steigern. Im März gestartet läuft das Programm noch bis September kommenden Jahres. 60 Milliarden Euro monatlich möchte die EZB bis dahin in den Markt pumpen.

 

Ist viel Geld auf dem Markt vorhanden, sinken die Zinsen. Seit Monaten verharrt der Leitzins der EZB bei 0,05 Prozent. Auch die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe erreicht derzeit neue historische Tiefststände und nähert sich den 0 Prozent. Damit sollten auch die langfristigen Bauzinsen niedrig bleiben, die sich grob an der Rendite von Bundesanleihen orientieren, schreiben die Experten der Deutschen Bank. Für Bauinvestitionen erwarten sie in diesem Jahr ein Plus von 3,1 Prozent.

 

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19.04.2015, Steuern

Krankheitsbedingte Einbauten absetzbar

 

Wer krankheitsbedingt dazu gezwungen wird, feste technische Hilfsmittel in sein Haus einzubauen, kann diese Investitionen als außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend machen. Ein Ehepaar hatte in seinem Haus einen behindertengerechten Fahrstuhl einbauen lassen. Technische Vorschriften verhinderten den Einbau eines normalen Treppenlifts. Das Finanzamt verweigerte erst die Berücksichtigung der Einbaukosten als außergewöhnliche Belastung, da mit dem Fahrstuhl der Wert der Immobilie gesteigert wurde.

 

Die Ehefrau erhob dagegen Klage vor dem Finanzgericht Köln. Der Klage wurde stattgegeben. Auch wenn die Installation des Fahrstuhls im Vergleich zum Treppenlift deutlich teurer war, sind diese Mehraufwendungen als krankheitsbedingte außerge-wöhnliche Belastungen steuerlich absetzbar. Die Notwendigkeit wurde durch ein ärztliches Attest nachgewiesen. Durch die medizinische Notwendigkeit rückt die Wertsteigerung der baulichen Maßnahme in den Hintergrund. So entschied das Finanzgericht Köln (Az.: 14 K 2517/12).

(Quelle: Wüstenrot Bausparkasse)